青島市各區(qū)都有什么特點(diǎn)？

時(shí)間：2023-03-01 04:36:02 | 來(lái)源：建站知識(shí)

時(shí)間：2023-03-01 04:36:02 來(lái)源：建站知識(shí)

青島市各區(qū)都有什么特點(diǎn)？：我在前段時(shí)間的《官方公布青島10區(qū)市實(shí)力排名，倒數(shù)第一有點(diǎn)意外！》一文中對(duì)青島各區(qū)市做了一個(gè)系統(tǒng)的排名，其中李滄區(qū)在多個(gè)指標(biāo)中都是倒數(shù)第一。

知恥而后勇，李滄區(qū)在今天放大招了，同時(shí)公示了4大區(qū)域的控規(guī)，看來(lái)要在土地上搞大動(dòng)作了。

我下面對(duì)這幾大地塊一一分析。

01 樓山片區(qū)

青島曾規(guī)劃有一個(gè)膠州灣科創(chuàng)新區(qū)，北至白沙河、東至重慶路、 南至唐山路、西至海岸線，總面積30.3平方公里（李滄轄 15.7平方公里、城陽(yáng)轄14.6平方公里）：

這個(gè)面積有多大呢？市南區(qū)的面積為30.01平方公里，膠州灣科創(chuàng)新區(qū)的面積已經(jīng)比市南區(qū)大了。

其實(shí)，膠州灣科創(chuàng)新區(qū)的北邊是流亭機(jī)場(chǎng)，機(jī)場(chǎng)已經(jīng)搬遷，完全可以和膠州灣科創(chuàng)新區(qū)一起開(kāi)發(fā)，面積將更加龐大。

所以這個(gè)區(qū)域是青島市區(qū)最大的未開(kāi)發(fā)地塊。

今天公示的是樓山河北片區(qū)的控規(guī)，位于膠州灣科創(chuàng)新區(qū)的中部，也就是膠州灣科創(chuàng)新區(qū)屬于李滄區(qū)的北部：

樓山河北片區(qū)的四至是：北至城陽(yáng)李滄區(qū)界，東至重慶路，南至遵義路，西至環(huán)灣路，規(guī)劃面積6.9平方公里。

其中規(guī)劃的居住和商業(yè)用地主要集中在東側(cè)臨重慶中路和瑞金路北邊，目測(cè)居住用地可占一半，將提供大量的房子。

這只是樓山河北片區(qū)，以前公布的樓山河南片區(qū)也規(guī)劃了很多居住工地：

南片區(qū)的產(chǎn)住比為6:4，也就是說(shuō)用于居住的建筑面積達(dá)到40%，用地則達(dá)到24%。

你可以想象，等這兩大片土地上市后，將會(huì)產(chǎn)生多少房子，又將會(huì)制造多少GDP。

到時(shí)，青島市區(qū)的剛需市場(chǎng)必將迎來(lái)血雨腥風(fēng)之勢(shì)。

02 青島北站片區(qū)

青島北站已經(jīng)運(yùn)營(yíng)很多年了，可周邊一直沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，對(duì)于青島的形象很不利，在民間也一直飽受詬病。

今天，青島北站及周邊片區(qū)的控規(guī)也公示了。這一片區(qū)的四至為東至重慶中路、南至李村河、西至膠州灣海岸線、北至金水路。

由于東側(cè)很多地方已經(jīng)開(kāi)發(fā)了，東南又受制于滄口機(jī)場(chǎng)制約不能發(fā)展，北站南邊是軌道用地，所以這一片區(qū)的重點(diǎn)是青島北站周邊及西邊的海信慧灣（北站西邊的半島），也就是上圖中的北站核心區(qū)和北站西。

北站核心區(qū)主要是商業(yè)和產(chǎn)業(yè)用地，真正的居住用地集中在海信慧灣：

海信慧灣占地面積約1650畝，共有8宗住宅用地，總建面28.76萬(wàn)平；商住地4宗，共計(jì)建面22.96萬(wàn)平。

這又是一個(gè)超級(jí)住宅區(qū)。

03 金水路北片區(qū)

第三個(gè)區(qū)域是東李的金水路北片區(qū)，四至為東至清溪路—濱海大道、南至金水路、西至青銀高速、北至白果山—臥龍山：

這其中的重點(diǎn)是戴家、長(zhǎng)澗兩個(gè)社區(qū)的拆遷改造：

上圖中紅框圈出的左邊是長(zhǎng)澗，右邊是戴家，可見(jiàn)都是規(guī)劃的住宅。其中戴家的規(guī)劃我已經(jīng)在《一場(chǎng)樓市大戰(zhàn)，即將在青島市區(qū)燃起》中寫(xiě)過(guò)，可提供10個(gè)住宅小區(qū)。

04 灣頭社區(qū)

灣頭社區(qū)改造商品房項(xiàng)目位于遵義路以南，規(guī)劃七號(hào)線以東，只涉及一個(gè)地塊：

05 分析

上述這四個(gè)區(qū)域，基本涵蓋了李滄區(qū)未開(kāi)發(fā)的大部分地塊。

李滄西部尤其是樓山區(qū)域，面積巨大，以后將是青島剛需集中地；東李所剩地塊不多，以后將和嶗山區(qū)的張村區(qū)域共同成為青島的改善集中地。

可以知道的是，上述這些地塊上市后，李滄區(qū)將重新成為青島的樓市熱土，經(jīng)濟(jì)排名也很有可能會(huì)扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在倒數(shù)第一的窘?jīng)r。

李滄區(qū)上一次這么輝煌，還是在2010年代初期，那時(shí)候李滄區(qū)就是一個(gè)大工地，承載了青島大部分的剛需。

后來(lái)，李滄區(qū)的前任領(lǐng)導(dǎo)搞了很多大動(dòng)作，土地反而不好出讓了，李滄區(qū)也就此落寞。

說(shuō)到此，我們不禁要問(wèn)一句：李滄區(qū)不靠土地就不行嗎？

答案還真是這樣。李滄區(qū)的位置比較尷尬，在市區(qū)的邊界，是發(fā)展最差的市區(qū)，樓宇經(jīng)濟(jì)是不好搞的，企業(yè)不愿意來(lái)；可李滄區(qū)又是市區(qū)，原來(lái)的老企業(yè)都要搬走，像青鋼、堿業(yè)、紅星、解放等。

這就導(dǎo)致李滄區(qū)騰了籠，沒(méi)換來(lái)鳥(niǎo)。產(chǎn)業(yè)不行，樓市再不行，排名怎么可能上去？

我個(gè)人感覺(jué)，東李可以專心搞青島的中央居住區(qū)，就打造大青島居住環(huán)境最佳的地方，中產(chǎn)集中地，不要再搞院士港了，也不要再弄寫(xiě)字樓，很難搞起來(lái)。

滄口和樓山區(qū)域，可以搞搞新產(chǎn)業(yè)和剛需住房，雖然是市區(qū)，也要允許產(chǎn)業(yè)和工廠的存在，只要不是污染企業(yè)。

李滄的位置注定了不會(huì)搞成樓宇經(jīng)濟(jì)，還是實(shí)在一些比較好。

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