吳涵老師：房企生存保衛(wèi)戰(zhàn)，停止拿地，All in marketing

時間：2022-05-30 16:33:01 | 來源：行業(yè)動態(tài)

時間：2022-05-30 16:33:01 來源：行業(yè)動態(tài)

過去的二十多年，房地產(chǎn)與金融關(guān)系最為緊密。房地產(chǎn)離不開金融，沒有資金的房企絕無可能混得風生水起。金融也離不開房地產(chǎn)，1998年開始，房地產(chǎn)就和金融捆綁在一起，成為金融最大的蓄水池。房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟發(fā)展起到舉足輕重的作用。

2020年房地產(chǎn)對GDP貢獻率7.34%，房地產(chǎn) 建筑業(yè)合計貢獻率14.5%，如若把房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)全加起來算，貢獻有30%。所以很多人說房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟。房地產(chǎn)發(fā)展初期，公司的資本金都很少。經(jīng)過20多年高杠桿推動，滾雪球一樣高速發(fā)展，這種高增長，是世界發(fā)展史上一大奇跡。彼時，房地產(chǎn)的核心就是高周轉(zhuǎn)、高杠桿，膽子大，這樣才能發(fā)展起來。如果做的很穩(wěn)健，資本金有100萬就做100萬的生意，是不可能發(fā)展到今天的規(guī)模。

過去我們說房地產(chǎn)是“三年一個小周期”，即3年調(diào)整1年放松。2018年到2020年正好三年，大家都希望2021年能放開，但到了今年也沒有放開，而且政策還在持續(xù)。而調(diào)控還會持續(xù)多久？按照經(jīng)濟學家，包括華爾街對中國地產(chǎn)政策的預測，至少還會持續(xù)4、5年。如果說最近放松了，只是因為之前確實勒得太緊，躺下的公司太多，帶來更大的社會問題。

房企最重要的三個命脈被控得密不透風。目前，銷售端、融資端、監(jiān)管端，被控的密不透風。其一、銷售端看更難了?！拔逑蕖闭呷栽趯嵤?，預售證、搖號、網(wǎng)簽均被管理等等，每走一步都很難。

其二、融資端，開發(fā)貸、并購貸余額不足。

現(xiàn)在銀行也是兩道紅線管理，不能把更多資源流向房地產(chǎn)市場，所以很多項目雖然達到融資標準，但銀行沒有余額，不能把錢給你。很多企業(yè)資金緊張，這是原因之一。還有就是按揭余額不足。過去房地產(chǎn)公司之所以發(fā)展的很快，就是因為自己不花錢。預售最早畫一張圖就可以賣，兩個月就能回款，后來按照工程進度節(jié)點放按揭款，現(xiàn)在差不多要交房才放按揭款。

其三，監(jiān)管端，你的錢不是想用就能用

房建好了，好不容易銷售、網(wǎng)簽了，當?shù)卣块T擔心爛尾，要監(jiān)管你。什么時候放款？竣工的時候。帳面是你的錢，但不能用！“不能用的錢”就“不是你的錢”。所以很多房企帳面有幾千億資金，四五百億被監(jiān)管，還貸時不能還，就是因為這個錢被監(jiān)管了，暫時不能用。

像陽光城，房子已經(jīng)賣了，也具備按揭條件，但是拿不到錢。一看銷售數(shù)字很漂亮，結(jié)果就收了首付，其他要銀行按揭，銀行說沒錢，錢還在路上就和你沒關(guān)系，這對房企影響巨大。其三、監(jiān)管端更嚴。本來年初還好，但出了恒大事件。恒大每年完成竣工面積對應100萬人，如果有10個恒大，就是1000萬人房子不能正常交付，那當?shù)卣膲毫Ψ浅４蟆Ｒ虼?，恒大事件后，所有地方政府都提高了監(jiān)管比例，從南到北，從東到西，無一例外。

你可以賣房，但錢一定要?？顚Ｓ?，不能調(diào)回總部讓總部還債，一定要留下?，F(xiàn)在房企的賬面上，很多錢被各種理由監(jiān)管。以福建省來講，福建的監(jiān)管比例比較高，如果住宅的開發(fā)成本是3千元/㎡，監(jiān)管資金大概1.3倍，就是近4千元/㎡，這么多錢被政府監(jiān)管，什么時候給你？竣工再說。在這種情況下，地產(chǎn)公司肯定沒有好日子過。

吳涵

危局中的房企，怎么活下去？如今，樓市調(diào)控依然沒有放松，危機隨時會加劇爆發(fā)，對于很多企業(yè)，特別是躺平的企業(yè)，吳涵老師認為有幾個措施可用：

1、立即停止買地。 對一二線來說，地價已經(jīng)占據(jù)房價的大頭，以前我們每年的銷售收入50%用來買地，現(xiàn)在就不買地。把現(xiàn)金留下，企業(yè)就有可能度過現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)短缺帶來的危機。

2、停止部分在建項目的施工推進。從中優(yōu)選，可以帶來現(xiàn)金流的項目加快推進，不能帶來現(xiàn)金流的項目馬上停下，但法務工作要跟上。

3、All in marketing;集團重心壓在營銷端，快速回籠資金。加快營銷管理隊伍建設。

吳涵簡介：

吳涵

資深房地產(chǎn)營銷策劃管理專家，畢業(yè)于廈門大學管理學院房地產(chǎn)與融資專業(yè)、廈門大學工商管理MBA專業(yè)，擁有13年標桿企業(yè)營銷管理相關(guān)經(jīng)驗，8年以上世界五百強企業(yè)營銷總監(jiān)任職；期間曾在富力、碧桂園、世茂、萬達等多家房地產(chǎn)企業(yè)擔任管理職位、高級顧問！擅長垂直電商平臺運營、短視頻營銷實戰(zhàn)、精通網(wǎng)絡營銷創(chuàng)意策劃、顧問式網(wǎng)絡營銷培訓等，徹底顛覆現(xiàn)有的商業(yè)培訓模式，著重從視野、觀點、知識、實戰(zhàn)化操作等層面，全方位地培育學員們的互聯(lián)網(wǎng)營銷思維與實戰(zhàn)技能。