Zillow簡(jiǎn)介（一）美國最大的房地產(chǎn)在線信息平臺(tái)

時(shí)間：2022-08-10 04:03:01 | 來源：網(wǎng)站運(yùn)營

時(shí)間：2022-08-10 04:03:01 來源：網(wǎng)站運(yùn)營

Zillow是美國最大的房地產(chǎn)垂直類信息網(wǎng)站，通過將將零散的買方信息和賣方信息集中到互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上，以降低房屋交易成本，提高交易效率。目前Zillow已經(jīng)建立了全美最權(quán)威的房屋信息數(shù)據(jù)庫，為消費(fèi)者在房屋買賣、租賃、借貸、裝修等各個(gè)相關(guān)環(huán)節(jié)提供以信息和數(shù)據(jù)為主的產(chǎn)品與服務(wù)，使消費(fèi)者的房屋交易決策更加聰明。

(一)Zillow的基因

用當(dāng)下流行的話講，Zillow具有十分純正的互聯(lián)網(wǎng)基因：(1)創(chuàng)造人團(tuán)隊(duì)幾乎是全球第一家在線旅游公司Expedia的原班人馬，并同時(shí)具有微軟和亞馬遜的從業(yè)經(jīng)歷；(2)現(xiàn)任高管團(tuán)隊(duì)來源于媒體公司、門戶網(wǎng)站、支付公司、電商巨頭、搜索廣告公司，是十分強(qiáng)大的、震撼級(jí)互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊(duì)。

創(chuàng)始人Spencer的母親曾是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)痛點(diǎn)叢生的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有相當(dāng)深刻的理解。從公司名字看，Zillow是zillions of pillow的縮寫，代表著他的創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想是讓數(shù)億計(jì)美國人的房屋決策更加聰明、更加容易，就像枕著柔軟的枕頭睡眠一樣舒服、簡(jiǎn)單。

從我們研究的幾家重點(diǎn)公司對(duì)比，創(chuàng)造人的夢(mèng)想對(duì)于公司的成長軌跡和發(fā)展趨勢(shì)具有十分重要的影響。Zillow創(chuàng)始人的夢(mèng)想決定了他最終選擇房屋估值切入，打造最全面的、有生命力的房屋數(shù)據(jù)庫；Trulia創(chuàng)始人的夢(mèng)想是徹底改變美國人的房屋搜索體驗(yàn)，所以他從搜索引擎切入，打造房屋領(lǐng)域的Google；Redfin創(chuàng)始人的夢(mèng)想是徹底顛覆傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，所以他必然會(huì)選擇打造自己的經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，并固執(zhí)地堅(jiān)持至今。

這也許就是所謂的基因，是否出身于互聯(lián)網(wǎng)也許很重要，但更重要的是，創(chuàng)業(yè)的夢(mèng)想和初衷是什么，這是一切故事的開始。從1995年開始，在互聯(lián)網(wǎng)改變傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的歷史浪潮之中，有數(shù)以萬計(jì)的互聯(lián)網(wǎng)公司雨后春筍般出現(xiàn)，又在互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅的沖擊下灰飛煙滅、未留下太多痕跡，但正是這一代代人的激情和夢(mèng)想，在硅谷的資本支持下，不斷地推動(dòng)這股浪潮持續(xù)向前、從未停歇。

(二)Zillow面對(duì)的市場(chǎng)格局

• 1.龐大的市場(chǎng)空間、極長的產(chǎn)業(yè)鏈
  

房地產(chǎn)作為美國最大的經(jīng)濟(jì)部門，從購房、租房、裝修以及新建住宅，合計(jì)每年創(chuàng)造了近2萬億美元的GDP，龐大以及極長的產(chǎn)業(yè)鏈奠定了美國房屋流通行業(yè)的基礎(chǔ)，為流通環(huán)節(jié)的傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司、傳統(tǒng)媒體公司以及互聯(lián)網(wǎng)新媒體創(chuàng)造了巨大的價(jià)值空間。美國每年銷售房屋530～550萬套，90%為二手房銷售，二手房交易涉及的環(huán)節(jié)極其之多、且很復(fù)雜，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)創(chuàng)造相應(yīng)的交易費(fèi)用。

• 2.本地化、非標(biāo)準(zhǔn)化、信息密集的房屋交易
  

房屋交易具有本地化、非標(biāo)準(zhǔn)化和信息密度的特征，信息不透明、不對(duì)稱的程度極深，歷史上，消費(fèi)者只有極少的渠道獲取全面、及時(shí)和準(zhǔn)確的房屋數(shù)據(jù)，這使得Zillow提供的房屋數(shù)據(jù)庫極具價(jià)值，也是Zillow誕生、發(fā)展和崛起的前提條件。具體而言：

首先，購房往往是一個(gè)家庭生命周期中規(guī)模最大、最為重要的一項(xiàng)決策或資產(chǎn)配置，這在客觀上會(huì)對(duì)房屋信息產(chǎn)生需求。

其次，購房決策涉及從咨詢、搜索、看房、交易、融資、結(jié)算搬遷、保險(xiǎn)等一系列行為，每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都比較關(guān)鍵，對(duì)于缺少專業(yè)知識(shí)的消費(fèi)者而言，購房變成一件極其辛苦的事情，面對(duì)不同的房源往往難以決定、徘徊不定，因此，在美國購房就像坐過山車一樣，充滿了戲劇性和壓力。調(diào)查顯示：購房者平均花費(fèi)12周的時(shí)間搜索房源信息、購房者平均看10套房、購房者平均花費(fèi)2周的時(shí)間搜集信息再確認(rèn)經(jīng)紀(jì)人。

其三，美國房屋的標(biāo)準(zhǔn)化程度極低，這決定了房屋流通渠道需要處理更多差異化的信息，對(duì)行業(yè)的專業(yè)化要求更高。過去三十年多年，新開工的單戶別墅是多戶住宅的3倍，而每一棟別墅的信息都是不同的，且會(huì)時(shí)時(shí)變化。過去40多年，每年落成的獨(dú)棟別墅超過70%，面積越來越大、內(nèi)部結(jié)構(gòu)也越來越不同于以往，因此，房屋信息的更新量及其之大。

• 3.高度分散、需要一個(gè)集中的信息匹配平臺(tái)
  

這種分散表現(xiàn)在各個(gè)層面：

第一，代表需求的買方和代表供給的賣方高度分散。美國有7400萬業(yè)主、4000萬租戶，每年約計(jì)5%的家庭出售二手房，同時(shí)很多家庭會(huì)從業(yè)主變成租客、或者從租客變成業(yè)主，住房需求的轉(zhuǎn)換頻率較高。

第二，渠道極其分散。美國傳統(tǒng)的信息匹配渠道主要是經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司，行業(yè)的低門檻使得美國的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量極其之多，而經(jīng)紀(jì)公司則是無數(shù)小型、本地化的公司。最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，超過90%的經(jīng)紀(jì)公司只擁有10個(gè)或更少的經(jīng)紀(jì)人，2/3的經(jīng)紀(jì)公司只有一個(gè)辦公室。TOP10經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)占有率不到10%，TOP500經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)占有率只有25%。

第三，消費(fèi)者注意力的高度分散。盡管目前互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)取代傳統(tǒng)門店和報(bào)紙成為消費(fèi)者了解和搜索市場(chǎng)信息的第一渠道，但是互聯(lián)網(wǎng)渠道本身卻是極其分散的，既有雅虎、美國在線等門戶網(wǎng)站的房地產(chǎn)在線平臺(tái)、又有Google、Facebook等搜索和社交類網(wǎng)站，同時(shí)還包括傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司、本地MLS的網(wǎng)站。在這種情況下，一個(gè)集中的互聯(lián)網(wǎng)信息展示和匹配媒介的出現(xiàn)是必然的，符合行業(yè)演變的自然規(guī)律。近期，Zillow收購Trulia的行動(dòng)則基本預(yù)示著在線信息平臺(tái)的整合正在加速推進(jìn)，Zillow將毫無爭(zhēng)議地成為在線媒體巨頭。

(三)Zillow的本質(zhì)：美國最大的房地產(chǎn)在線媒體公司

Zillow的本質(zhì)是房地產(chǎn)垂直類在線媒體公司，收入來自經(jīng)紀(jì)人、開發(fā)商、抵押貸款機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司及家居裝修公司的在線廣告，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是傳統(tǒng)媒體以及其它互聯(lián)網(wǎng)媒體。

廣告跟著眼球走。Zillow貨幣化的基礎(chǔ)在于龐大的用戶規(guī)模，按照第三方機(jī)構(gòu)ComScore的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，Zillow目前的月均獨(dú)立UV為4500萬，加上Trulia的2000萬UV，收購?fù)瓿芍蟮腪illow用戶規(guī)模達(dá)到6500萬，市場(chǎng)占比超過70%，已經(jīng)是美國最大的在線媒體公司。

從目前的收入結(jié)構(gòu)看，2013年67%的收入來自于經(jīng)紀(jì)人的訂閱付費(fèi)、11%的收入來自于抵押貸款經(jīng)紀(jì)人的訂閱付費(fèi)、22%來自于開發(fā)商、家居裝修企業(yè)等產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)公司的展示廣告收入。從收入結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)看，展示廣告收入已經(jīng)從2008年的99%下降到目前的20%。