熱度褪去，我們從千年大計雄安看到了這些

時間：2023-05-16 06:06:02 | 來源：網(wǎng)站運營

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熱度褪去，我們從千年大計雄安看到了這些：朱衡利，于 2017 年 4 月 9 日

文因互聯(lián)最愛折騰的產(chǎn)品汪朱衡利的又一次折騰之旅，看她如何帶著兩個小程序去玩轉(zhuǎn)千年大計雄安新區(qū)，還不動動手指點開看看她的發(fā)現(xiàn)？

千年大計雄安新區(qū)在過去幾天內(nèi)著實吊足了我們的胃口，清明節(jié)后的第一個周末（4月8日），亦不能免俗地約上文因互聯(lián)的三五同事，從杭州出發(fā)自駕140多公里前往了雄安新區(qū)三縣。

一、所見所聞

雄安新區(qū)規(guī)劃范圍涉及河北省雄縣、容城、安新3縣及周邊部分區(qū)域，由于一日游的限制和地理環(huán)境的陌生，我們一行人便商定了一個策略，就是每到一個縣就直接導(dǎo)航至該縣的縣政府門口，然后驅(qū)車?yán)@“城”（看起來不是村的地方）一圈。

雄縣篇

我們第一個達(dá)到的區(qū)域就是雄縣，從高速下來就發(fā)現(xiàn)一個很明顯的現(xiàn)象，接近雄縣境內(nèi)就發(fā)現(xiàn)到處掛有網(wǎng)上廣為流傳的橫幅，而在其他兩縣則均很少見到這些東西。

雄縣縣城是個典型的小縣鎮(zhèn)，從谷歌衛(wèi)星地圖上來看，目前雄縣以縣政府為圓心，“開發(fā)”了半徑2公里左右的區(qū)域，與之對應(yīng)的是超一線城市如京滬30-35公里城市半徑，強(qiáng)二線如杭州杭州15-20公里的開發(fā)半徑。

所以我們在雄縣幾乎開了十幾分鐘車就轉(zhuǎn)完了整個縣城。中心區(qū)域都沒見到什么高檔的酒店，最有檔次的消費型店鋪是一家海瀾之家和九牧王。（ps：中午在縣政府附近的一家四川飯店吃了飯，份量大菜很硬，人均花了33元。）







在雄縣中心區(qū)域發(fā)現(xiàn)了3處大型的房地產(chǎn)項目，樓盤都是歐式小高層，容積率適中，但是想進(jìn)去根本不可能了，在一處樓盤處還看到停著兩輛市場監(jiān)察的車。




去縣政府附近的小賣店買東西，老板很熱情，和我們介紹說，第一波來雄縣的人是看房子，現(xiàn)在第二波人是來看項目的，但是現(xiàn)在一些招商項目肯定也不行了，因為整個雄縣的工商注冊都停了。

安新縣篇

第二個目的地是安新縣，我們一行人大部分對安新縣的印象要更好一些。安新縣作為一個旅游地，空氣濕潤氣候宜人。此外安新縣在市容市貌上顯得更加干凈，居民的精神面貌感覺更加有活力，市政水平明顯要勝過其余二縣一些。從安新縣的衛(wèi)星圖上看，整個縣城傍水而建（深綠色的區(qū)域就是水）。其中白洋淀景區(qū)屬于國家級5A旅游景區(qū)，附近大型溫泉度假酒店、療養(yǎng)院等也頗具規(guī)模。

生態(tài)資源豐富的地區(qū)，自古以來就是人類聚居的首選地。盡管工業(yè)革命以后技術(shù)的發(fā)展弱化了人類對于自然的要求，但這一因素的作用仍不可忽視。具有生態(tài)資源優(yōu)勢的地區(qū)能提供豐富的資源作為生產(chǎn)原料；其優(yōu)良的自然環(huán)境能營造適宜的生活環(huán)境，聚集大量人口，進(jìn)而提供充足勞動力。[1]

容縣篇

容縣是三個縣中地理面積最大的，以我們目測觀察來看，其經(jīng)濟(jì)水平也是三縣中最為發(fā)達(dá)的，在其縣城里，我們看到了成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)——紡織業(yè)。新三板上有一家上市公司叫做澳森制衣，其所在地就在容縣。




在縣城里亂逛，還發(fā)現(xiàn)有中字頭大企業(yè)的大樓，并且在區(qū)域中心了形成了一個規(guī)模還不錯的大型商場，和如太平鳥等品牌的精品女裝步行街，這些在雄縣和安新縣都是沒有碰到的，也因此證明了容縣居民的消費水平更為高一些。此外容縣周邊有國道G18和省道333、334，因此我們在容縣還發(fā)現(xiàn)了幾家著名快遞公司的倉儲物流點。




一些腦洞問題

在車上我們也開了一些腦洞問題，僅作為邏輯推演，不保證結(jié)果的準(zhǔn)確性。

• 第一個問題：建設(shè)一個雄安新區(qū)需要多少錢 ？

新聞報道里說，雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)以特定區(qū)域為起步區(qū)先行開發(fā)，起步區(qū)面積約100平方公里，中期發(fā)展區(qū)面積約200平方公里，遠(yuǎn)期控制區(qū)面積約2000平方公里。我們非常粗略的以高科技園區(qū)的每平米投資額的模型來估算，得出來的不靠譜結(jié)論是4萬億。

• 第二個問題：雄安新區(qū)三縣原來的房地產(chǎn)市場容量有多大？

下圖是我在容縣拍攝的一處周邊配套都比較成熟街區(qū)的小區(qū)，該小區(qū)周邊甚至還有證券、投資理財這類公司。




在百度上直接搜河北容城的房價是很難搜到的，不過經(jīng)過我定位到祥和新區(qū)的信息去檢索的時候，還是找出來一些東西的。比如三年前祥和新區(qū)小區(qū)的二手房是2500元每平米，主流戶型是可供一家兩代人居住的大戶型130平及以上。







我們排除雄安新區(qū)的影響，以我不靠譜的目測，假設(shè)三縣的小區(qū)規(guī)模和戶數(shù)都和這個祥和新區(qū)類似，一個小區(qū)約1000套房子，三縣加起來算15個盤（雄縣目測只看到3個，安新和容城感覺也很少），主流戶型130平，給予每平米5000的價格，則1000X15X130X5000=97.5億，是一個滿打滿算不到百億的市場。

二、《空間規(guī)劃》書里提到的模型

作為一個對于城市規(guī)劃完全的門外漢，雄安新區(qū)三縣匆匆一日游回城之后，仍意猶未盡，在微博上（@火星分析工場）看到博主推薦的一本據(jù)說是預(yù)言了雄安新區(qū)之書——《空間規(guī)劃》，便翻開此書做一些學(xué)習(xí)與摘錄。

在清華大學(xué)建筑系于今年1月份出版的《空間規(guī)劃》書中，曾經(jīng)很有前瞻性的提出了以河北雄縣、文安縣和霸州作為疏解首都功能來設(shè)計的規(guī)劃，其實已經(jīng)非常接近雄安新區(qū)實際的規(guī)劃了。參考下圖，綠色是書中提出的設(shè)想三縣，紅色是實際雄安三縣。（都是等邊三角形，很有意思）




書中認(rèn)為，京津冀城市群正在快速走向成熟，杭州的首都職能將在大區(qū)域內(nèi)合理布局，在功能上需要通過區(qū)域內(nèi)協(xié)作完善首都職能，而這一新區(qū)域則需要具備以下幾種功能：

• 1）國家治理數(shù)據(jù)服務(wù)后臺。在空間分布上，決策核心于服務(wù)后臺呈現(xiàn)出明顯分離的趨勢，如杭州的三大金融服務(wù)后臺中心，杭州昆山花橋、張江科技園就體現(xiàn)了這一特點；
• 2）國家級的生態(tài)空間。注重生態(tài)環(huán)境已經(jīng)上升到了全球戰(zhàn)略的高度，成為新世紀(jì)發(fā)展的重點和趨勢。縱觀國際大都市，周邊都不缺乏國家級的生態(tài)空間，比如美國的波士頓公園系統(tǒng)、法國的楓丹白露森林公園、荷蘭的蘭斯塔德綠心等等。

且杭州有向杭州廊坊等地疏解批發(fā)物流等非首都核心功能的趨勢。從第二、第三行業(yè)分離出來的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合形成“2.5產(chǎn)業(yè)”是河北轉(zhuǎn)型一個趨勢。（下圖右側(cè)）







城市創(chuàng)新發(fā)展可分為4個階段：生產(chǎn)要素驅(qū)動、投資驅(qū)動、創(chuàng)新驅(qū)動和財富驅(qū)動，而新區(qū)的科技創(chuàng)新、制造業(yè)、水環(huán)境、物流交通領(lǐng)域是三縣發(fā)展的關(guān)鍵點。目前三市縣需要改變過去以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的IOD和以交通為導(dǎo)向的TOD發(fā)展模式，而以承擔(dān)疏解功能為主的SOD發(fā)展模式則應(yīng)該成為主流模式。（PS:SOD模式是指以社會服務(wù)設(shè)施見色為引導(dǎo)的開發(fā)模式，對于城市發(fā)展有促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟(jì)效益。）




而這一新區(qū)空間規(guī)劃的首要策略則是：生態(tài)先行，恢復(fù)水綠系統(tǒng)。下文中的規(guī)劃方案是霸州、文安、雄縣和實際新區(qū)的位置不太符合，所以地理位置都可先不管，只要記住核心是先管水務(wù)。




下面一張圖是我從網(wǎng)絡(luò)收集的信息，“水事”的重要性開始顯見了。我們在安新縣時，一行人也進(jìn)入了白洋淀景區(qū)乘船游覽，而景區(qū)的工作人員告訴我們，白洋淀整個水域有560平方公里。雖然白洋淀水域開闊，但是卻多為污染水類，和北方其他地區(qū)一樣，該區(qū)域仍然是個嚴(yán)重缺乏水資源的區(qū)域。（右圖來自微信小程序【研報讀股】的截圖）

三、一點小小的結(jié)論

1）關(guān)于炒房

炒房是肯定不能炒的，想必大家都已經(jīng)感受到中央的霹靂手段了。公眾號雪濤宏觀筆記則提到雄安新區(qū)的房地產(chǎn)很有可能采用新加坡模式。

一、 房地產(chǎn)學(xué)新加坡——公租房制度
現(xiàn)在看來，雄安新區(qū)可能會跨越土地財政的發(fā)展階段，成為房地產(chǎn)政策特區(qū)。
從京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會的訪談和4月6日的京津冀協(xié)同發(fā)展工作推進(jìn)會議來看，雄安新區(qū)將啟用新的房地產(chǎn)試行方案，新城將不允許配建商品房，試行以公租房、廉租房為主的建設(shè)模式，沒有固定住宅用地。原住民將經(jīng)由政府回收，改建，疏散至其他區(qū)域，新區(qū)內(nèi)完全杜絕固定居住用地批建。持有工作證或者營業(yè)執(zhí)照可以按家庭申請公租房，持有勞動合同可以按人申請宿舍。
雄安新區(qū)的最新動態(tài)“房屋停建、停售、搞限購”已經(jīng)露出了新加坡模式的端倪。新加坡保障性住房政策的特點是：政府是保障性住房供給的主體，是保障性住房的建設(shè)者組織者和管理者，通過充分調(diào)動各種資源，有效地解決了大部分公民的住房問題。
如果仿照新加坡模式，雄安新區(qū)的房地產(chǎn)規(guī)劃可能是首先組建一個獨立的保障性住房建設(shè)與運營專門機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)代表政府建設(shè)公租房，不僅負(fù)責(zé)雄安地區(qū)住房的總體規(guī)劃、設(shè)計和建造，還要成為最大的房地產(chǎn)經(jīng)營管理者。同時，對于新區(qū)原住房，經(jīng)由政府回收改建進(jìn)入公租房市場，沒有商品房市場。

2）關(guān)于創(chuàng)業(yè)

大家可以重點關(guān)注前文中提到的科技創(chuàng)新、制造業(yè)、水環(huán)境、物流交通領(lǐng)域，和2.5產(chǎn)業(yè)模式。

3）關(guān)于投資

水利工程、污水治理、環(huán)境工程、市政交通應(yīng)該是重點關(guān)注的企業(yè)，下圖中就是本人在新三板市場上找到的一家最為典型的公司。（截圖來自微信小程序【自動報告】）




PS：本文不構(gòu)成任何投資建議，請諸位觀眾謹(jǐn)慎閱讀。如果覺得本文有用的話就可以支持購買一本《空間規(guī)劃》，或者在微信小程序搜索：“研報讀股”、“自動報告”。




本軟廣很硬，是的你沒猜錯，因為我就是小程序的產(chǎn)品經(jīng)理，汪~

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