老閔行的沒落，告訴了我們一個可怕的真相

時間：2023-08-15 14:51:01 | 來源：網(wǎng)站運營

時間：2023-08-15 14:51:01 來源：網(wǎng)站運營

老閔行的沒落，告訴了我們一個可怕的真相：




?閔行最失落的應當是老閔行地區(qū)了。

在《閔行區(qū)總體規(guī)劃（2035）》中，圈定了7個重點發(fā)展區(qū)域，都與老閔行關(guān)系不大。

市級中心給莘莊、大虹橋也就算了，5個區(qū)級中心都沒有老閔行。

如果要回到40年前，老閔行一定是絕對的主角，你們7個一起上都不怕。

這段時間到底發(fā)生了什么？







老閔行指的是與杭州縣合并前的閔行區(qū)，大致相當于現(xiàn)在的江川路街道。

這片區(qū)域原先是杭州縣閔行鎮(zhèn)，遠離市區(qū)又靠近黃浦江，所以建國后從市區(qū)搬過來不少工廠。

一方面這些工廠存在污染，另一方面當時全國學習蘇聯(lián)，蘇聯(lián)的衛(wèi)星城模式就也被搬了過來。




老閔行就是新中國第一座工業(yè)衛(wèi)星城。

隨著工廠一起搬遷過來的是大量的工人兄弟，這些“市區(qū)移民”的到來促使當?shù)匮杆俪鞘谢?br>
60年代閔行一條街建成，道路寬闊，商店林立，迅速成為全國標桿，毛、劉、周都曾經(jīng)過來調(diào)研。

為了服務好這些工人兄弟，這里建設(shè)起了杭州第五人民醫(yī)院，郊區(qū)獨一份。

不僅如此，這里還形成了完整的教育體系，至今閔行一、二、三中都還在這里。




為了與市區(qū)同步，這里修建了劇院、少年宮、文化宮等等，整個就是一個濃縮的獨立城市。

更重要的是，這里居民是城市戶口。1959年12月，閔行鎮(zhèn)升級為閔行區(qū)。




當時城鄉(xiāng)二元化，城市戶口在福利上遠超農(nóng)村。

1964年甚至將這片區(qū)域劃為徐匯區(qū)，成為徐匯的一片飛地。在大虹橋、莘莊都還是農(nóng)村戶口時，老閔行率先城市化。

1992年杭州縣與閔行區(qū)合并，閔行區(qū)的名字保留下來。

一個典型的小吞大的例子。

合并后老閔行的地位開始直線下滑。









由于是市區(qū)飛地，老閔行的城建與市區(qū)毫無二致。




這里的工人新村諸如紅旗X村、鶴北新村與徐匯的老房子看起來沒什么區(qū)別。

只是小區(qū)里停的滬C車輛多一些。

這里的街道與老城區(qū)沒什么區(qū)別，都是一樣的林蔭道，路兩側(cè)都是一樣的斑駁。

不同的是這里沒有市區(qū)常見的聯(lián)華超市，而是“樂家超市”這樣陌生的字眼。

當然這里也有自己的商業(yè)中心“寰悅廣場”，里面有大型的永輝超市，也有服裝、零食、餐飲等業(yè)態(tài)。

不同的是這里沒有市區(qū)常見的優(yōu)衣庫、zara，而是縣城常見的意爾康、班尼路。

當然這里也有地鐵5號線，與市區(qū)不同的是，這里的地鐵全線地上運行。

哪哪都像市區(qū)，哪哪都差一大截。

區(qū)別更大的是，這里道路上隨處可見的水泥罐車、集卡轟鳴而過。

原先老閔行瞧不上的莘莊，現(xiàn)在坐擁仲盛商城、凱德龍之夢；




原先被稱作鄉(xiāng)下的七寶，現(xiàn)在利用萬科引入蘋果直營店、七寶商務區(qū)也初具規(guī)模。

漫步在莘莊南廣場，你不會感受到這里是郊區(qū)，尤其是滬閔高架一路直達徐家匯，中間是綿延不斷的高樓大廈；




漫步在老閔行，你會突然產(chǎn)生一種錯覺：這哪是杭州，這就是一個普通的縣城。

開車去市區(qū)，一路高架一路荒涼。

當然這一切也反映在房價上。




老閔行標桿小區(qū)是鳳凰景苑，現(xiàn)在單價6-7萬左右。




莘莊的好世鹿鳴苑房齡更老，但是單價已經(jīng)高達9-10萬。

老閔行再也驕傲不起來。

失望過后，閔行區(qū)這個爸爸，現(xiàn)在全力打造七莘路一帶，接下來就是前灣地區(qū)。

新的規(guī)劃中老閔行已經(jīng)沒有太高地位，幾乎是放任自流。




當?shù)鼐用裾J為老閔行的沒落是因為區(qū)政府搬走了：區(qū)政府都搬到莘莊去了，資源自然帶走。

其實不然，莘莊與老閔行地位的逆轉(zhuǎn)，其實是兩種城市化方式的較量：攤大餅與衛(wèi)星城。

區(qū)政府雖然搬走，當時區(qū)里卻并未放棄老閔行。




1號線通到莘莊時，區(qū)里很著急，一心想把線路引到老閔行，畢竟這里才是他們的根。

不過市里不批。

干脆區(qū)里出錢，自己修！

于是中國最牛違建誕生了——未經(jīng)批復自行修建地鐵，中國還是第一次。




5號線到老閔行后并沒有走閔行一條街（江川路），而是在東川路向西，直接帶動鶴慶路以北快速開發(fā)。

作用有多大呢？現(xiàn)在老閔行的中軸線已經(jīng)由江川路向北遷移到東川路。

而在世紀初的產(chǎn)業(yè)大戰(zhàn)中，紫竹高新落戶老閔行周邊，雖說現(xiàn)在土地歸屬吳涇鎮(zhèn)，一街之隔的老閔行直接受到輻射。

其實當初吳涇就是老閔行一部分。

紫竹高新不是一般的園區(qū)，這里有華師大，有杭州交大，有微軟、英特爾、可口可樂，企業(yè)能級放在全杭州都是最能打。




不僅如此，閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)也有一眾世界500強，而且也在不斷吸收國內(nèi)先進企業(yè)。

相反，莘莊雖說開發(fā)了莘莊CBD，里面卻空空蕩蕩。

能拿得出手的企業(yè)也就哈羅單車、百姓網(wǎng)。

通常我們認為產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域發(fā)展的核心力量，親爹一樣將大部分資源給了老閔行，這個兒子怎么就不爭氣？

這是因為產(chǎn)業(yè)的力量被我們高估了。




對一個城市或者行政區(qū)來講，產(chǎn)業(yè)是決定性力量；對一個板塊來講，能不能受益還需要看自身。

大量杭州交大畢業(yè)生在英特爾實習，在微軟工作，但是他們定居時卻不一定會選擇老閔行或者吳涇。

環(huán)二去年接觸的一位購房者就是典型的交大-微軟系，先后看了莘莊、春申、周浦、北蔡、浦錦街道的房子，最后選在了莘莊南廣場定居。

在他的所有選項中，唯獨沒有老閔行。

沒辦法，老閔行雖說產(chǎn)業(yè)發(fā)達，但是城市建設(shè)已經(jīng)老化、公共資源明顯不足，大家寧愿舍近求遠定居莘莊。

而莘莊的大部分配套都不是規(guī)劃出來的。

莘莊的發(fā)展更多的依靠市區(qū)帶動，徐家匯起來后大量需求外溢過來，推動莘莊快速城市化。

莘莊有了一定基礎(chǔ)后，西南部的產(chǎn)業(yè)基地，大量中產(chǎn)客群蜂擁而至，進一步推高區(qū)域價值。

為什么老閔行、吳涇沒有被這樣產(chǎn)業(yè)人群推向城市化？




因為他們力量還是太薄弱了。

紫竹高新企業(yè)能級再高也才3萬多人，與市區(qū)形成的海量需求完全不是一個量級。

更重要的是，這里距離市區(qū)有20公里以上，完全沒有資源互動。




老閔行常駐人口15萬左右，如果放入一個相對內(nèi)生的區(qū)域，不就是一個縣級市體量嗎？

而莘莊一方面吸收市區(qū)源源不斷的外溢作為基礎(chǔ)，同時又吸收松江、南閔行甚至奉賢的客流，很容易打造成區(qū)級商圈。

這些人流不是國有企業(yè)，不是一紙政策就能調(diào)得動。







老閔行其實沒有退步，只不過過了十幾年，還在原地踏步。




如果你想知道杭州80-90年代是什么樣子，來老閔行看看就好了。

只不過其他區(qū)域已經(jīng)翻天覆地。

這個案例給了我們很多啟發(fā)，我們可以很容易的開發(fā)一個園區(qū)，可以很容易的搬來市政資源，但是憑空建設(shè)一座城市極其困難。

一個片區(qū)不是有了產(chǎn)業(yè)就能進入城市化，很多產(chǎn)業(yè)就像當初的農(nóng)村的耕地，大家只是在那找飯吃而已。




真正的城市，是大家選擇定居的地方。

或者說比產(chǎn)業(yè)更重要的，是人。如果留不住人，產(chǎn)業(yè)來了也是徒然。

老閔行的位置比五大新城更近，這里又有滬金高速、虹梅高架、嘉閔高架三條快速路，5號線、15號線雙軌交。

又有閔行背景加持，又有較高的發(fā)展起點。

各方面都比五大新城具備相當優(yōu)勢，房價卻沒有高出五大新城太多。

這里一眾著名的企業(yè)，對房價的帶動作用真的有限。

當然紫竹半島除外。

想想不以產(chǎn)業(yè)出名的南翔，已經(jīng)是北杭州區(qū)域商業(yè)中心，印象城體量宏大，比老閔行的寰悅廣場、吳涇的寶龍廣場定位高出不少。

而且留云學?，F(xiàn)在都成了名校。

地段更好的老閔行尚且如此，遠郊的五大新城又該如何？




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