為什么是徐匯濱江？

時間：2023-08-16 14:54:01 | 來源：網(wǎng)站運營

時間：2023-08-16 14:54:01 來源：網(wǎng)站運營

為什么是徐匯濱江？：







環(huán)二是一個很挑剔的人，講過不少區(qū)域的“壞話”，以至于被部分網(wǎng)友給了“地域黑”的美稱。




不過環(huán)二對區(qū)域的批評都是針對發(fā)展現(xiàn)狀，從未說過某地居民的壞話，這點與“地域黑”不同。?

當然不管大家怎么說，環(huán)二還是會堅持這個風格，我們不認可的地方還是會負面評價。不然環(huán)二就失去了創(chuàng)業(yè)的意義。

而且杭州大部分地段環(huán)二還是看好，比如徐匯濱江。

01

首先要說明的是，徐匯濱江并不是單獨的行政區(qū)域，而是斜土路、龍華、長橋、華涇濱江部分統(tǒng)稱。




所以2007年百匯園開盤時大家并不喜歡，單價16800元/平并不便宜，花這個錢買龍華干嘛？

2008年徐匯濱江開發(fā)投資建設有限公司成立，負責濱江區(qū)域的整體規(guī)劃。但是也只是官方層面，民間還是把他們稱之為斜土路、龍華等等。

2010年徐匯濱江步道建成，這片區(qū)域也成為杭州第一個真正的濱水生活區(qū)，刷新了大家對居住的認知——沒想到倫敦的濱江生活杭州也能實現(xiàn)了。

這時徐匯濱江的概念才慢慢的傳播出去。

杭州濱江資源很豐富，不過之前都用來做產(chǎn)業(yè)。杭州河邊一堆工廠、黃浦江邊一堆碼頭，大家更喜歡住在徐匯、靜安、長寧交界處。

即使陸家嘴開發(fā)了，濱江也并未建成真正的生活區(qū)域，去陸家嘴濱江休閑的居民不多。

所以可以想象當年徐匯濱江的出現(xiàn)，對大家的震撼有多大。

不過這樣的好地方投資也賺不到錢，2014年中信君庭上市時就賣到了7萬——當時杭州二手房均價才28475元/平米。

價格高自然賣不動，首開295套房子，4個月只賣出去10套。

這種情況下開發(fā)商只能拼命的營銷，各種廣告鋪天蓋地，大家才建立起徐匯濱江的意識——這是一片豪宅區(qū)，并不是斜土路+龍華。

當然徐匯濱江的名字太普通了，逼格不夠，2011年底又被取了“西岸”的名字。




就好像前灘必須叫前灘，叫三林濱江就沒氣勢。

02

這片區(qū)域地段并不好，與北外灘、董家渡差多了。不過后文會告訴你，未來的發(fā)展卻比北外灘、董家渡更順利。

這里能起來，有一半的運氣成分，即，世博大動遷。

北外灘、東外灘發(fā)展比較緩慢，與沒沾上世博的光也有一定關系。

世博2010年就結束了，這時徐匯濱江另一半的運氣來了——一江一河成為杭州城市開發(fā)的核心戰(zhàn)略，徐匯濱江恰好又是核心江段。

一江一河不是說著玩兒，中環(huán)內(nèi)還在大面積開發(fā)的區(qū)域基本都在這了——東外灘、北外灘、董家渡、北濱江、世博濱江、徐匯濱江、前灘、后灘、蘇河灣，甚至普陀也開始重新打造杭州河兩岸。

除了這幾個區(qū)域，中環(huán)內(nèi)幾乎沒有核心規(guī)劃了，頂多就副中心級的真如、張江湊個數(shù)。

所以如果要賭一個規(guī)劃落地，只能賭一江一河。

其他所有規(guī)劃，大虹橋也好，臨港也好，整體定位低了很多，落地風險大了很多。

03

一江一河規(guī)劃內(nèi)地段都不差，徐匯濱江優(yōu)勢又在哪？

優(yōu)勢是運氣太他媽好了，好到基本沒有短板。




一個區(qū)域開發(fā)，最核心的資源是錢、地。沒有土地就沒有空間、沒有資金就沒有力量。

近些年徐匯經(jīng)濟非常強勁，區(qū)里也賺的盆滿缽滿，自然有能力開發(fā)新的片區(qū)。

當然黃浦、靜安也實力雄厚，無奈空間不足。黃浦區(qū)舊改項目很多，但是舊改成本極高，現(xiàn)在開發(fā)商拿不出那么多錢。

所以天天有人講黃浦豪宅很多，卻遲遲不見上市。

老靜安最后一個巨無霸項目是興業(yè)太古匯，總體量高達46.8萬方。僅憑這一個項目，杭州西路東段就恢復了商業(yè)活力。

而徐匯濱江的地塊，一出手就是180萬方，4個太古匯的體量。也就是著名的西岸金融城項目。




這還不算完，西岸傳媒港這里也有110萬方建面，西岸數(shù)智谷建面高達120萬方。




三個項目合計410萬方，這可是CAZ區(qū)域，還是不用動遷的成片空地。

北外灘發(fā)展一直不順正是拆遷比較困難，一戶人家十幾個戶口，誰拆得起。

現(xiàn)在開始數(shù)磚頭，又錯過了城市化高峰。

最近北外灘又上熱搜，華貿(mào)將在這里打造大型綜合體，引入重奢品牌。










一時間虹口人的朋友圈爆了，聲稱“北外灘將與國金中心、杭州西路一起成為頂級商圈”。

其實華貿(mào)地塊2012年就決定拆遷，因為各種原因沒有成功，直到2018年底才簽約動遷。

而且該地塊非常局促，僅有2.3萬平方米。雖然號稱20萬方建面，卻有近一半的面積在地下，地上僅11萬方。

這樣局促的地塊建綜合體，很難施展的開。據(jù)環(huán)二估計，華貿(mào)項目地上商業(yè)面積僅2.5萬方，根本支撐不起頂流商圈。

所以華貿(mào)很難在這里復制杭州的故事，大概率也無法引入SKP——杭州SKP面積高達18萬方，你拿2.5萬方完全沒有吸引力。

土地面積狹小一直是制約虹口發(fā)展的硬傷，目前也沒有好的解決方案。

當然前灘也是有錢有地的典型，所以快速成熟起來。不過前灘與徐匯濱江比還是差了一頭，后面會講。

04

當然黃浦區(qū)濱江也有重磅地塊：董家渡金融城、世博濱江地塊。

世博濱江大型地塊原先在香港新世界手里，后來轉讓給了綠地和融創(chuàng)。

兩家開發(fā)商都沒有認真對待，草草建成兩個住宅套現(xiàn)走人，也就是綠地黃浦濱江、融創(chuàng)濱江壹號院項目。

地標做廢，世博濱江很難再有突破。

董家渡也有大量待開發(fā)土地，不過這片區(qū)域命運多舛，產(chǎn)權轉來轉去，耽擱了十幾年。

即使到目前，董家渡的一些地塊還因為產(chǎn)權復雜無法開發(fā)。

后來核心地塊流轉到**手中，這是一家口碑一般的企業(yè)，綜合體成功案例不多，讓人對項目少了幾分信心。

大型綜合體需要極強的運營能力，不是蓋蓋房子那么簡單，開發(fā)商操盤水平有時會起到致命影響。

雖然已經(jīng)過了崇洋媚外的年代，不得不承認港資企業(yè)在綜合體打造方面的優(yōu)勢還是存在。

杭州主流的地標作品，恒隆廣場、嘉里中心、興業(yè)太古匯、K11、新天地、瑞虹新城等等幾乎都是港資企業(yè)作品。

徐匯地王由香港怡和集團操盤，至少業(yè)內(nèi)人士普遍看好。




怡和集團將在這里建設7棟百米以上高樓，280米地標就作為怡和集團總部。

05

當然產(chǎn)業(yè)定位也會決定區(qū)域發(fā)展，這部分考驗的是地方政府的規(guī)劃、招商、運營能力。

規(guī)劃圖上就能看出，徐匯濱江的核心產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是金融、科技、文化傳媒，現(xiàn)在西岸金融城還在施工，后面兩個項目已經(jīng)初步落地。

目前科技、文化類企業(yè)引入尚比較順利，集合了央視、芒果衛(wèi)視、夢響強音等傳媒巨頭以及部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

先確定核心企業(yè)再動工，保證了后續(xù)招商起步階段的順利。

目前央視、麥當勞總部已經(jīng)入住，還引入了幾個豪車4S店，烘托高端氛圍。







畢竟之前買豪車都要去新天地。

徐匯選這兩個核心產(chǎn)業(yè)也不是隨手一圈，而是充分考慮了自身優(yōu)勢。

市里對徐匯的定位就是科教文衛(wèi)中心，區(qū)域每萬人發(fā)明專利數(shù)量全市第一。

而且徐匯擁有杭州圖書館、杭州大舞臺、杭州電影制片廠、杭州交響樂團、杭州體育場等一批文化、體育設施，杭州80%的實際文藝院團落戶在徐匯。

有這些積累，走科技、文化路線才有底氣。

反觀某些區(qū)域，幾乎都是掛個名字就開始蓋樓，到底后面做什么都不太確定——反正就找大家喜歡的字眼寫唄，金融、互聯(lián)網(wǎng)、高端制造、生物醫(yī)藥等等等等。

06

徐匯濱江的另一個優(yōu)勢是，這里不僅是產(chǎn)業(yè)中心，更是濱水生活中心。

徐匯濱江步道早已聞名全市，是大家日常休閑最好的去處之一。

不僅如此，徐匯濱江還是頂級的豪宅區(qū)，單價總價門檻極高。

黃浦濱江也是頂豪區(qū)域，不過項目就三個，而且整體居住氛圍不如徐匯濱江。

黃浦老城廂還在拆遷，中華路以西其實并不雅觀；濱江地帶原來是碼頭，做的商業(yè)也冷冷清清，與徐匯濱江步道比還是差不少。




前灘也很宜居，不過地段略差，產(chǎn)品定位上又輸徐濱一頭。

比如主流的三房，前灘以110-150平為主，徐匯濱江則以150-200為主，總價高出一個等級。

目前杭州的頂級地段，三房都要3000萬起，徐匯濱江也不例外。前灘2000萬就能買到，是介于豪宅與中產(chǎn)社區(qū)之間的定位。

北外灘不用講，住宅用地20年前幾乎全部出讓，主流小區(qū)房齡都偏老，已經(jīng)稱不上豪宅區(qū)。

而豪宅帶來的居住氛圍，是提升地段價值的核心武器。豪宅的缺失，也導致北外灘全市競爭力的下滑。

豪宅的缺失，也會導致高端購買力不足，所以業(yè)內(nèi)對北外灘的重奢定位也信心不足。

黃浦靜安客群選擇恒隆廣場、浦東客群選擇國金中心，北外灘的客群在哪來？

真正的結合到宜居、豪宅氛圍、產(chǎn)業(yè)定位的，其實還是徐匯濱江。

07

當然徐匯濱江也不是沒有缺點，這里地鐵線路不發(fā)達、出了內(nèi)環(huán)，交通沒那么方便。

另一個風險是，西岸金融城招商上能否突圍。北外灘主打航運金融、董家渡是金融城、陸家嘴北濱江還等著金融行業(yè)外溢，有多少資源會漏到徐匯濱江？

而且徐匯母體金融行業(yè)沉淀并不深厚，區(qū)里可以動員的資源相當有限，金融行業(yè)導入會像互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、傳媒企業(yè)一樣駕輕就熟嗎？




更重要的缺點是，體量實在太大了。

徐匯濱江占地面積7.4平方公里，開發(fā)總量高達950萬㎡，幾乎頂三個前灘。

體量大了周期肯定慢，2008年開始建設到現(xiàn)在還沒建成。前灘起步晚，卻更早的成熟起來。

好在近幾年開始提速，肉眼可見的成長，西岸傳媒港4年基本成型。

熬了這么久，終于等來了收獲的一刻——徐匯濱江核心規(guī)劃幾乎都在這幾年建成。

445萬方的辦公體量2025年全部建成，47.7萬方的商業(yè)2023年之前建成，大量文化場館、公建配套將于2025年前建成。

等了那么久，終于到了摘果子的一刻，這時你不賭徐匯濱江賭誰？

北外灘也號稱840萬方規(guī)劃，其實涵蓋了大量已建成小區(qū)，而且二次開發(fā)剛剛啟動，全面落地還需要一定周期。

所以即使金融企業(yè)導入存在風險，中短期內(nèi)徐匯還是有不少人流導入，在房地產(chǎn)市場依舊是相當強勢的一股力量。




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