在開發(fā)商沒有告之的情況下，買到非標(biāo)準(zhǔn)層后，維權(quán)時(shí)用什么方法來(lái)計(jì)算自己的

時(shí)間：2023-10-18 06:48:02 | 來(lái)源：網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)

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在開發(fā)商沒有告之的情況下，買到非標(biāo)準(zhǔn)層后，維權(quán)時(shí)用什么方法來(lái)計(jì)算自己的損失？：根據(jù)題目描述，若起訴應(yīng)該能賠點(diǎn)錢，但由于難以核算賠償標(biāo)準(zhǔn)，所以基本上得靠法官主觀判斷了，很難有公式計(jì)算。

貼份判決書供參考。起訴要求賠償10%，最后判決賠1%，但大部分受理費(fèi)都是原告承擔(dān)的。開發(fā)商上訴被駁回。

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浙江省杭州市中級(jí)人民法院

民 事 判 決 書

（2016）蘇05民終2927號(hào)

上訴人（原審被告）杭州星浩房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地杭州市金閶新城金儲(chǔ)街288號(hào)物流服務(wù)大廈8樓。

法定代表人曹竣，董事長(zhǎng)。

委托代理人薛磊，浙江立泰律師事務(wù)所律師。

委托代理人倪立，浙江立泰律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審原告）程亞君。

被上訴人（原審原告）畢培農(nóng)。

委托代理人薄小明，浙江德富信律師事務(wù)所律師，代理上述二被上訴人。

上訴人杭州星浩房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱星浩公司）因與被上訴人程亞君、畢培農(nóng)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服杭州市姑蘇區(qū)人民法院（2015）姑蘇民五初字第00806號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2016年3月21日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：2014年4月16日，原告程亞君、畢培農(nóng)（買受方）與被告星浩公司（出賣方）簽訂《商品房買賣合同》，約定程亞君、畢培農(nóng)購(gòu)買星浩公司開發(fā)的本市虎池路1588號(hào)星光耀花園10幢401室房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋），建筑面積121.90平方米，總價(jià)1179140元。該房屋為期房，交付時(shí)間為2015年11月30日前。上述合同中對(duì)于涉案房屋位于非標(biāo)準(zhǔn)層、窗戶較其他樓層房屋短約40厘米均未涉及。

合同簽訂后，程亞君、畢培農(nóng)按約支付了全部購(gòu)房款。

另查明：星浩公司委托第三方銷售機(jī)構(gòu)對(duì)其開發(fā)的星光耀花園樓盤進(jìn)行銷售。在程亞君看房簽約過(guò)程中，銷售人員未告知其所購(gòu)涉案房屋系非標(biāo)準(zhǔn)層、窗戶偏??；因涉案房屋當(dāng)時(shí)尚在建造中，故程亞君亦未能到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看。被告在售樓處設(shè)有樓盤沙盤模型，比例為1：160；在沙盤模型對(duì)應(yīng)的10號(hào)樓即涉案房屋所在樓層，其401室窗戶確比其他樓層略短。

再查明：2014年4月5日，程亞君與杭州市博客多信息技術(shù)有限公司簽訂《“好屋會(huì)”會(huì)員入會(huì)協(xié)議書》，并向該公司支付會(huì)員服務(wù)費(fèi)1萬(wàn)元。

星浩公司向物價(jià)部門報(bào)備的涉案房屋銷售價(jià)為1282297元，其樓下301室報(bào)備價(jià)為1273764元，其樓上501室報(bào)備價(jià)為1287173元。

審理中，程亞君陳述稱在銷售現(xiàn)場(chǎng)，售樓人員陳倩帶其參觀了售樓處搭建的樣板房，樣板間窗戶并不短少。銷售人員還讓其參加團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，1萬(wàn)抵5萬(wàn)，故其在售樓現(xiàn)場(chǎng)交了團(tuán)購(gòu)費(fèi)并辦理了簽約手續(xù)。因涉案房屋當(dāng)時(shí)為期房，其直至2015年6月才由其他購(gòu)房人告知涉案房屋窗戶短少的問(wèn)題，后來(lái)也與星浩公司進(jìn)行協(xié)商，但未能協(xié)商一致。

審理中，星浩公司陳述涉案房屋系按規(guī)劃部門審批的圖紙進(jìn)行施工，在該圖紙上位于四層的涉案房屋窗戶比其他樓層短，這些圖紙均在網(wǎng)上進(jìn)行公示，購(gòu)房人均可通過(guò)規(guī)劃局的網(wǎng)站進(jìn)行查詢。此外，涉案房屋的日照滿足交付條件。因程亞君參加團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，故合同中的價(jià)格已是參加活動(dòng)后的價(jià)格。

以上事實(shí)，有原告提供的商品房買賣合同、購(gòu)房款發(fā)票、現(xiàn)場(chǎng)窗戶照片、入會(huì)協(xié)議書、會(huì)員服務(wù)費(fèi)收據(jù)、被告提供的沙盤照片、物價(jià)局網(wǎng)站截圖、規(guī)劃圖紙截圖及雙方當(dāng)事人庭審陳述等證據(jù)在卷佐證。

原審原告程亞君、畢培農(nóng)的訴訟請(qǐng)求為：1、判令被告賠償原告損失117914元、退還團(tuán)購(gòu)費(fèi)1萬(wàn)元；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

原審法院認(rèn)為，程亞君、畢培農(nóng)與星浩公司簽訂的商品房買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。本案中，星浩公司對(duì)其銷售給程亞君、畢培農(nóng)的涉案房屋位于非標(biāo)準(zhǔn)層、窗戶較其他樓層短40厘米的情況應(yīng)當(dāng)知情，然在銷售過(guò)程中銷售人員并未提示購(gòu)房人，且在合同中亦未對(duì)此進(jìn)行約定。雖星浩公司辯稱其系按圖施工，圖紙均在規(guī)劃局網(wǎng)站上公示，然作為房地產(chǎn)開發(fā)商，在明知銷售給購(gòu)房人的房屋為非標(biāo)房，與樣板間存在一定差異的情況下，應(yīng)予主動(dòng)提示，而不應(yīng)苛求購(gòu)房人需自行上網(wǎng)查詢規(guī)劃圖紙來(lái)發(fā)現(xiàn)不同。據(jù)星浩公司庭審陳述，其售樓處的沙盤比例為1:160，故短少40厘米的窗戶在沙盤模型中體現(xiàn)的尺寸僅為2.5毫米，在銷售人員未予提示的情況下，極易誤導(dǎo)購(gòu)房人。另?yè)?jù)星浩公司提供的物價(jià)局備案材料，亦可發(fā)現(xiàn)涉案房屋雖作為非標(biāo)房，然其房?jī)r(jià)處于樓上、樓下標(biāo)準(zhǔn)層的中間價(jià)位，故不能得出涉案房屋作為非標(biāo)房的差異已在房?jī)r(jià)中予以體現(xiàn)之結(jié)論。鑒于商品房對(duì)于普通百姓而言系極為重要的家庭財(cái)產(chǎn)，窗戶高低對(duì)采光、通風(fēng)及實(shí)際居住感受均有影響，故開發(fā)商在銷售中應(yīng)以誠(chéng)信為本，讓購(gòu)房人明白消費(fèi)。鑒于本案中星浩公司未能在銷售過(guò)程中告知程亞君、畢培農(nóng)所購(gòu)房屋為窗戶較短的非標(biāo)房，且亦未舉證證明該房對(duì)應(yīng)銷售價(jià)格已考慮非標(biāo)房因素，故原審法院支持程亞君、畢培農(nóng)要求星浩公司賠償損失的訴訟請(qǐng)求。關(guān)于損失金額，程亞君、畢培農(nóng)主張按房?jī)r(jià)10%主張，但未能提供相關(guān)依據(jù)，且涉案購(gòu)房合同對(duì)此亦無(wú)明確約定，原審法院根據(jù)星浩公司在銷售過(guò)程中的過(guò)錯(cuò)程度、參照涉案房屋所在樓房標(biāo)準(zhǔn)層房屋報(bào)備價(jià)格規(guī)律，酌情調(diào)整損失按房?jī)r(jià)1%計(jì)算，即11791.40元（1179140元*1%）。

關(guān)于程亞君、畢培農(nóng)主張退還團(tuán)購(gòu)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，因其舉證的“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”1萬(wàn)元系向案外人支付的會(huì)員服務(wù)費(fèi)，且星浩公司亦辯稱該款非其所收，主體不適格，且已因其參加團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，星浩公司在總房?jī)r(jià)上已予以優(yōu)惠，故原審法院采納星浩公司抗辯意見。因上述費(fèi)用系案外人收取，程亞君、畢培農(nóng)向星浩公司主張退還缺乏法律依據(jù)，原審法院對(duì)此不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第四十二條第（二）款、第六十條第二款之規(guī)定，判決如下：

一、被告杭州星浩房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)賠償原告程亞君、畢培農(nóng)損失11791.40元。

二、駁回原告程亞君、畢培農(nóng)的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期限履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)2858元，減半收取1429元，由原告程亞君、畢培農(nóng)負(fù)擔(dān)1334元，被告杭州星浩房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)95元。被告負(fù)擔(dān)部分于本判決生效之日起10日內(nèi)直接向原告履行。

上訴人星浩公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：1、上訴人已經(jīng)全面履行《商品房買賣合同》中的約定和法律規(guī)定的義務(wù)，嚴(yán)格按照備案圖紙施工，不存在任何違約的行為?！渡唐贩抠I賣合同》沒有對(duì)窗戶的尺寸、規(guī)格、起高均未進(jìn)行約定，應(yīng)當(dāng)依備案圖紙為準(zhǔn)。而被上訴人對(duì)備案圖紙應(yīng)當(dāng)知曉。2、上訴人對(duì)窗戶尺寸不負(fù)有告知義務(wù)。窗戶相較于整個(gè)房屋來(lái)說(shuō)，只是很小一部分，不能構(gòu)成影響合同履行的重要因素，既符合備案圖紙，也不影響采光，上訴人不負(fù)有告知義務(wù)。一審法院干預(yù)當(dāng)事人意思自治，加重了上訴人的義務(wù)。3、上訴人通過(guò)多種形式盡到了提示告知的義務(wù)，包括在《商品房買賣合同》中就采光問(wèn)題進(jìn)行了明確提示，通過(guò)杭州市規(guī)劃設(shè)計(jì)網(wǎng)公示房屋設(shè)計(jì)圖紙，在售樓處沙盤中清晰顯示窗戶尺寸和立面造型設(shè)計(jì)等。4、原審判決的賠償損失金額明顯過(guò)高。401室與501室報(bào)備價(jià)相差4876元，也就是說(shuō)上訴人的獲利不超過(guò)4876元，一審判決應(yīng)當(dāng)以此為限。5、上訴人不存在任何隱瞞的情況，也沒有提供虛假情況，原審法院適用合同法第四十二條第一款第（二）項(xiàng)與事實(shí)不符。請(qǐng)求撤銷原判，依法改判。

被上訴人程亞君、畢培農(nóng)答辯稱：對(duì)于原審判決，我方認(rèn)為事實(shí)認(rèn)定清楚、適用法律正確。上訴人認(rèn)為其嚴(yán)格按照備案圖紙施工不存在任何違約行為，我方認(rèn)為雖然雙方在商品房買賣合同中對(duì)非標(biāo)層進(jìn)行約定，但是上訴人的樣板間以及其他樓層都是標(biāo)準(zhǔn)層，那么對(duì)于一個(gè)普通消費(fèi)者，被上訴人希望購(gòu)買的是一個(gè)采光及通風(fēng)不存在瑕疵的房屋，雖然雙方在商品房買賣合同中沒有約定出現(xiàn)該情況的處理?xiàng)l款，但是上訴人作為開發(fā)商，明知該樓層是非標(biāo)層但并未向被上訴人告知，直接導(dǎo)致影響被上訴人是否會(huì)購(gòu)買該房屋的重要因素，現(xiàn)該房已經(jīng)交付，直接的感官就是該房南北所有的窗戶都比標(biāo)準(zhǔn)層短了40公分，根據(jù)常識(shí)，其采光和通風(fēng)受到嚴(yán)重影響，影響居住舒適度。被上訴人要求上訴人適當(dāng)補(bǔ)償符合法律規(guī)定。

本院查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致。

二審中，星浩公司陳述稱：非標(biāo)層是指與本幢樓其他相同戶型存在一定差異的樓層，一般樓層較矮或會(huì)有管道、設(shè)備、消防通道等通過(guò)。層高沒有區(qū)別。窗戶高度的差別是在樓層外立面有一圈裝飾帶占用導(dǎo)致的。訴爭(zhēng)房屋所在的大樓中，501室比401室總價(jià)高了4800多元，301室比401室總價(jià)低了8500多元。三樓都是標(biāo)準(zhǔn)層，建筑面積都是一樣的。

本院認(rèn)為：商品房買賣過(guò)程中，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人不易掌握的且可能嚴(yán)重影響購(gòu)房人購(gòu)買意愿的情況應(yīng)向購(gòu)房人盡到提示說(shuō)明的責(zé)任。本案訴爭(zhēng)房屋在窗戶設(shè)計(jì)上與他樓層標(biāo)準(zhǔn)房屋所存在的差異，因?qū)Ψ课莸牟晒狻⑼L(fēng)效果均構(gòu)成不利影響，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過(guò)合同、公告或其他易為購(gòu)房人獲知的形式進(jìn)行披露。反觀本案上訴人提出的設(shè)有沙盤模型、規(guī)劃局網(wǎng)站上有備案圖紙等抗辯理由，本院認(rèn)為均不能達(dá)到易為購(gòu)房人獲知這一判斷標(biāo)準(zhǔn)，也不利平衡買賣雙方之間的信息地位差異。故原審在法律適用上并無(wú)不當(dāng)。從案涉房屋備案價(jià)格看，401室高于301室8533元，低于501室4876元，并未體現(xiàn)出非標(biāo)房的價(jià)格特征，被上訴人主張損失賠償應(yīng)得支持。在損失數(shù)額的具體核定上，上訴人主張按照獲利（不超過(guò)4876元）認(rèn)定，僅僅考慮到樓層自然價(jià)差，未慮及非標(biāo)房的自身因素，缺乏事實(shí)依據(jù)。原審按照房?jī)r(jià)1%計(jì)，基本適當(dāng)，本院不予調(diào)整。

綜上，上訴人杭州星浩房地產(chǎn)發(fā)展有限公司上訴依據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)95元，由上訴人杭州星浩房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　趙　東

代理審判員　裘　實(shí)

代理審判員　沈軍芳




二〇一六年五月二十日

書　記　員　沈華君