科技園區(qū)開發(fā)與建設策略文摘

時間：2023-06-26 21:00:01 | 來源：營銷百科

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科技園區(qū)開發(fā)與建設策略文摘：插圖：



概述：科技園區(qū)發(fā)展呼喚新模式
第一節(jié)科技園區(qū)面臨的處境
目前，我國經(jīng)濟處于產(chǎn)業(yè)結構升級、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)更新的緊迫時期，由于遭遇全球金融市場與實體經(jīng)濟的振蕩，科技園區(qū)處境欠佳。
一時間，與科技園區(qū)相關的'騰籠換鳥'、'產(chǎn)業(yè)升級'、'產(chǎn)業(yè)集聚'、'產(chǎn)業(yè)集群'、'產(chǎn)業(yè)帶'、'產(chǎn)業(yè)鏈條'等概念不斷出現(xiàn)在政府文件、領導講話以及大眾傳媒的詞匯中，并成為政府、學界以及實業(yè)界關注的熱點。在這樣的背景下，幾乎涵蓋了各種產(chǎn)業(yè)門類的科技園區(qū)面臨什么樣的挑戰(zhàn)呢？
不可否認的是：最近幾年，有相當數(shù)量的科技園區(qū)，依靠基礎設施建設與房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展模式，常常被冠以科技產(chǎn)業(yè)之名來掩蓋房地產(chǎn)開發(fā)與炒作的實質(zhì)。在現(xiàn)階段，這樣的發(fā)展模式遇到了前所未有的壓力，原因是房地產(chǎn)市場遇到了困難。全國房地產(chǎn)市場在遭遇國際金融危機與國內(nèi)需求疲軟的情況下，還遭遇了大量中小企業(yè)倒閉的威脅。這種態(tài)勢不可避免地影響到以房地產(chǎn)開發(fā)為主導的科技園區(qū)發(fā)展模式。
……
第三節(jié)第二種模式：房地產(chǎn)開發(fā)主導
當部分科技園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與投資的成功刺激了更多地方政府與開發(fā)商的胃口之后，這些地方政府官員與房地產(chǎn)開發(fā)商傾向于急功近利的行動：土地與投資的決策者并不真正在乎高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是在乎怎么能夠快速地獲得土地，快速地開發(fā)建設，快速地賺錢。以科技園區(qū)的名義能夠規(guī)避許多法律與政策方面的限制，又能獲得稅收等方面的優(yōu)惠，因此，在相當長一段時間，通過開發(fā)區(qū)或高科技園區(qū)的名義征用土地展開房地產(chǎn)開發(fā)成為了全國各地的一種潮流，這樣的潮流包含了極大的投機成分，以至于最終促使國土資源部對全國開發(fā)區(qū)展開清理整頓，并對違法用地行為采取了緊急查處行動。
2008年以來，我國經(jīng)濟受到歐洲、美國等發(fā)達地區(qū)與國家市場收縮的影響，出口貿(mào)易下降已經(jīng)導致大量中小企業(yè)倒閉，危機還進一步向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。這場危機對我國金融安全與經(jīng)濟安全構成了嚴峻挑戰(zhàn)。國務院因此出臺了大規(guī)模的經(jīng)濟刺激計劃。
科技園區(qū)是否能夠從中獲得發(fā)展契機？在總體趨勢不明朗的情況下，這似乎難以回答。
的確，當房地產(chǎn)市場處于增長態(tài)勢的時候，科技園區(qū)表面景象往往是歡欣鼓舞的，潛在的問題被一幅幅熱火朝天的建設場景淹沒了。但是，許多人清楚，即便是遭遇輕微的政策與市場振蕩，科技園區(qū)開發(fā)存在的問題很快會顯露出來，其問題暴露速度比基礎設施完善的市區(qū)房地產(chǎn)市場更快。更何況，2008年發(fā)端于美國的金融危機大范圍波及了世界。各種矛盾與沖突使得大量的科技園區(qū)在今天成為了問題園區(qū)：基礎設施工程還停留在半途，大量房屋空置，高科技企業(yè)形單影孑甚至渺無影蹤。
長期以來，有些地方政府或其授權的園區(qū)業(yè)主擔任'地主'角色出讓土地，展開住宅、寫字樓或工業(yè)廠房的開發(fā)建設。'地主'希望通過房地產(chǎn)開發(fā)來刺激經(jīng)濟增長；甚至于一些科技企業(yè)也頂著科技產(chǎn)業(yè)的名義從事房地產(chǎn)開發(fā)。問題是：這樣的模式能夠持續(xù)發(fā)展么？
正如前文提到，就科技園區(qū)發(fā)展歷程而言，經(jīng)歷了由科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化進程共同主導，直到以房地產(chǎn)開發(fā)為主導的兩種不同的發(fā)展模式。那么，這兩種模式有何區(qū)別呢？
由科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化推動科技園區(qū)的發(fā)展是階段性的，適應了科技產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場的需求，代表了我國改革開放30年來填補市場空白的初始發(fā)展階段；而以房地產(chǎn)開發(fā)為主導的科技園區(qū)發(fā)展模式反映出地方政府希望通過基礎設施與房地產(chǎn)開發(fā)來帶動經(jīng)濟增長的渴望，通常表現(xiàn)為短期行為，具體表現(xiàn)形式是形象工程與GDP增長。問題在于房地產(chǎn)市場成長取決于全球和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的增長，房地產(chǎn)市場依附于其他行業(yè)的持續(xù)增長。
作為制造業(yè)大國，我國在經(jīng)濟結構中表現(xiàn)出對出口貿(mào)易具有較強的依賴性，而出口商品主要來自于制造業(yè)，因此，在我國，房地產(chǎn)行業(yè)尤其依賴于制造業(yè)的穩(wěn)定成長帶來的就業(yè)與收入的增長。
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