物業(yè)公司主動(dòng)“去物業(yè)化”是社區(qū)O2O落地的希望

時(shí)間：2023-03-15 08:02:01 | 來源：電子商務(wù)

時(shí)間：2023-03-15 08:02:01 來源：電子商務(wù)

有社區(qū)就有物業(yè)公司，物業(yè)公司怎么可能去“去物業(yè)化”？筆者是不是在造概念，這是否是一個(gè)偽命題？

因時(shí)而變，否定自身是推陳出新的法門，譬如，硬盤“去硬件化”之后就有了云盤，雜志“去雜志化”就有了很多流行電子雜志，物業(yè)管理公司的“去物業(yè)化”的邏輯與此相通，都是為了適應(yīng)潮流，提升效率。

在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，“去物業(yè)化”趨勢(shì)越來越明顯，以往物業(yè)公司對(duì)社區(qū)全能式管理正不斷被其他社會(huì)力量所分化，很多社區(qū)O2O繞過物業(yè)公司直接針對(duì)居民提供各種到家、上門服務(wù)。由于物業(yè)公司的“互聯(lián)網(wǎng)化”程度普遍較低，經(jīng)營模式（以收物業(yè)費(fèi)為主），相對(duì)還比較傳統(tǒng)。對(duì)于社區(qū)O2O創(chuàng)業(yè)者來說，能夠與物業(yè)公司合作，是求之不得，筆者在本文中也試圖提供物業(yè)公司轉(zhuǎn)型的另一種思路。

一、社區(qū)經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)不容忽視的重要特征：

早些年，瞄準(zhǔn)社區(qū)營銷的是一些向老年人推銷醫(yī)療器械或保健品的地推團(tuán)隊(duì)，伴隨電商的繁華和O2O模式的興起，社區(qū)作為消費(fèi)者身邊“最后一公里”，具有兩大特征：

（1）、相對(duì)封閉的生態(tài)系統(tǒng)：社區(qū)里有居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主、商戶等角色，有商超、集市、便利店、餐廳等場(chǎng)所，高端社區(qū)還有學(xué)校、藥店、醫(yī)院、會(huì)所等配套，社區(qū)幾乎囊括了所有便民業(yè)態(tài)。各個(gè)社區(qū)在地域上相對(duì)分隔，管理上自成一體，使得很多社區(qū)O2O項(xiàng)目線下推廣成本居高不下，難以發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的“規(guī)模、連接、速度”優(yōu)勢(shì)而無功折返?；诖?，作者曾寫過《社區(qū)“拆墻”之后，物業(yè)公司將如何生存？》一文詳細(xì)探討“開放型社區(qū)”給未來社區(qū)O2O線下滲透帶來的轉(zhuǎn)機(jī)。

（2）、居民家庭消費(fèi)的“橋頭堡”：中國老百姓的消費(fèi)習(xí)慣不同于西方，在面臨買房、裝修、買車、教育、醫(yī)療、投資等大宗家庭生活消費(fèi)往往是出于集體決策，因此社區(qū)經(jīng)濟(jì)不是針對(duì)消費(fèi)者個(gè)人的B2C，而是針對(duì)社區(qū)家庭的B2F模式（Business-To-Family）；隨著老百姓的家底越來越殷實(shí)，中產(chǎn)階級(jí)的崛起消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)明顯，而社區(qū)作為“房地產(chǎn)后市場(chǎng)”和家庭消費(fèi)全場(chǎng)景的重要入口，自然成為資本市場(chǎng)的“香餑餑”。

二、回顧物業(yè)公司是怎樣被社區(qū)O2O繞過去的？

物業(yè)公司扮演的是全社區(qū)系統(tǒng)的守護(hù)者，負(fù)責(zé)維護(hù)治安，維修水、電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施，保護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，看管公共空間，催繳物管費(fèi)用，甚至還須留意登記房屋入住情況，監(jiān)理裝修施工，處理鄰里糾紛等各種庶務(wù)，是業(yè)主身邊的“大內(nèi)總管”。

物業(yè)占據(jù)明顯的地利優(yōu)勢(shì)，然而很多社區(qū)O2O項(xiàng)目在落地中，并沒有讓物業(yè)公司參與進(jìn)來：

（1）、房屋租賃、二手房交易大多是由業(yè)主與房產(chǎn)中介公司經(jīng)紀(jì)人單線聯(lián)系，而物業(yè)并無作為，而各大房產(chǎn)中介門店就在社區(qū)門口扎堆（物業(yè)有BBS論壇，原本可以輕松成為供需雙方的撮合者）。

（2）、裝修改造周期長、涉及環(huán)節(jié)多、材料多，業(yè)主沒有時(shí)間全程跟進(jìn)，而很多裝修公司監(jiān)理容易出現(xiàn)偷工減料項(xiàng)目，第三方的家裝O2O平臺(tái)等出來后被業(yè)主接受（其實(shí)物業(yè)公司派遣服務(wù)人員擔(dān)任裝修監(jiān)理并不難）。

（3）、家政服務(wù)中的搬家、開荒、保潔、家電清洗、家居保養(yǎng)、保姆、搬家、開鎖等業(yè)務(wù)本是社區(qū)物業(yè)服務(wù)的強(qiáng)項(xiàng)，但58到家等O2O提供上門服務(wù)，用戶逐漸開始通過手機(jī)找家政服務(wù)，而不是找物業(yè)。

（4）、除了京東到家、58到家等此類O2O平臺(tái)外，很多垂直的O2O項(xiàng)目以單品切入社區(qū)市場(chǎng)，比如e袋洗就跨過了很多社區(qū)家門口的干洗店，成為洗衣市場(chǎng)巨頭后，又招募社區(qū)閑置勞動(dòng)力當(dāng)小e管家，做社區(qū)共享經(jīng)濟(jì)。

（5）、一些社區(qū)O2O大力整合便利店（小賣部）提供生鮮、蔬菜在線采購配送、費(fèi)用代繳、上門維修等居民日常消費(fèi)服務(wù)；也有一些社區(qū)商超O2O與物業(yè)公司合作，但跨過物業(yè)公司也無傷大雅。

眼看這么多業(yè)務(wù)在家門口流失，物業(yè)公司是不是以后只能收快遞、廢品和停車費(fèi)呢？遺憾的是，越來越多的社區(qū)開設(shè)安裝了自提快遞柜；已經(jīng)有回收家電廢品的O2O項(xiàng)目拿到融資了；針對(duì)社區(qū)內(nèi)的洗車、P2P租車等項(xiàng)目也多了起來。站在物業(yè)管理公司的角度來看，本應(yīng)該很容易得到的市場(chǎng)正被越來越多的O2O項(xiàng)目蠶食，或者說物業(yè)管理公司在O2O浪潮中發(fā)揮出自身的優(yōu)勢(shì)??????

三、物業(yè)公司如何開啟“去物業(yè)化”進(jìn)程？

不過，在社區(qū)O2O的沖擊下，物業(yè)公司仍然擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)：

（1）、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)住戶算是知根知底，ERP系統(tǒng)里有業(yè)主的真實(shí)數(shù)據(jù)，一些經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)服務(wù)人員對(duì)于各家各戶結(jié)婚、生小孩、請(qǐng)保姆、裝修、家電清洗、家具保養(yǎng)、搬家等家長里短如天氣一樣敏感，這表明物業(yè)公司在滿足業(yè)主需求上占據(jù)先機(jī)。

（2）、業(yè)主傾向于與商家、鄰居等保持陌生的“弱關(guān)系”；而業(yè)主與物業(yè)之間卻是“強(qiáng)關(guān)系”，正所謂“低頭不見抬頭見“，有點(diǎn)抱怨、摩擦很正常，只要服務(wù)一點(diǎn)一滴的在改進(jìn)，業(yè)主是能感觸到的。

（3）、由于社區(qū)的天然壁壘讓互聯(lián)網(wǎng)O2O項(xiàng)目一時(shí)找不到北，這為物業(yè)公司轉(zhuǎn)型贏得了時(shí)間。

“去物業(yè)化”絕不意味著物業(yè)公司放棄經(jīng)營物業(yè)，而是在此基礎(chǔ)上以更開放的姿態(tài)擁抱新技術(shù)和新變化，提升物業(yè)管理效率。

社區(qū)智能安防的普及就讓保安深夜巡邏被值班室監(jiān)控所替代，社區(qū)登記變?yōu)殚T禁刷卡，就大大降低人力成本，增加了社區(qū)居民的安全感。

物業(yè)公司可在保安、保潔、設(shè)備維修、園區(qū)綠化等雜項(xiàng)逐步選擇外包，交由專業(yè)公司打理，改變以往物業(yè)公司事無巨細(xì)，苦活臟活累活全包的狀態(tài)。

物業(yè)公司還要善于利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，比如萬科、龍湖、保利、綠地等大型房產(chǎn)物業(yè)可以在APP或微信公眾號(hào)上收繳物業(yè)費(fèi)了。

物業(yè)公司還可與一些優(yōu)質(zhì)O2O項(xiàng)目合作，從外部引進(jìn)社會(huì)資源，為社區(qū)居民提供互聯(lián)網(wǎng)+益民服務(wù)。為社區(qū)居民提供便利零售的服務(wù)的O2O項(xiàng)目，可以與物業(yè)公司合作，在平臺(tái)上消費(fèi)所產(chǎn)生的積分，能夠沖抵物業(yè)費(fèi)，這樣也可以在一定程度上緩解物業(yè)費(fèi)難受的局面，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司與O2O項(xiàng)目的共贏。

“去物業(yè)化”其實(shí)是一個(gè)從對(duì)物的管理轉(zhuǎn)移到對(duì)人的服務(wù)的過程，物業(yè)公司應(yīng)從靠收物業(yè)費(fèi)的單一盈利模式，轉(zhuǎn)變到深挖居民家庭生活消費(fèi)的無限潛力。社區(qū)是一個(gè)巨大的長尾市場(chǎng)，覆蓋了餐飲、生鮮、家電家具維修、租房、二手房、家政、家裝、汽車、教育、婚慶、家庭娛樂、醫(yī)療保健、理財(cái)?shù)确椒矫婷?，充滿無數(shù)市場(chǎng)機(jī)遇；物業(yè)公司在居民的衣、食、住、行、用、文、教、樂、財(cái)?shù)确矫婵梢源笥凶鳛?，既可以擺脫傳統(tǒng)物業(yè)長期處于價(jià)值鏈下游的地位；還可以為社區(qū)家庭提供貼身的“管家式服務(wù)”；與O2O的線上管家相比，更加可靠、更有競(jìng)爭(zhēng)力，極大提升物業(yè)公司的附加值。

其實(shí)，“去物業(yè)化”是“物業(yè)2.0版”另一種表述，是為了更好的回歸服務(wù)的本質(zhì)。

作者：李星（公眾號(hào)：lixingo2o,微信：winddiffer），策劃人，專注于家庭生活消費(fèi)O2O研究，本文發(fā)表于《現(xiàn)代物業(yè)》雜志。