四類市場參與者“招數(shù)”拆解

時間：2022-02-21 19:54:01 | 來源：行業(yè)動態(tài)

時間：2022-02-21 19:54:01 來源：行業(yè)動態(tài)

在目前長租公寓領(lǐng)域還未出現(xiàn)壟斷性龍頭的局面下，所有的市場參與者都在競速賽跑擴大管理規(guī)模，搶占市場份額的階段。應(yīng)對資源與資金端的瓶頸上，各家公寓管理公司都充分利用各自的資源稟賦進行突破和嘗試。我們判斷未來資金與和資源端的優(yōu)勢和可持續(xù)性將決定行業(yè)龍頭的歸屬。整體而言，市場現(xiàn)在主要有四類市場參與者：開發(fā)商類、中介類、酒店類、創(chuàng)業(yè)類，他們在各自的領(lǐng)域里都有獨門武器。

開發(fā)商類背景的公寓管理公司充分利用了母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進行升級改造，同時借助集團整體的信用進行低成本融資，開發(fā)商背景的公寓企業(yè)憑借“富二代”的高起點在長租公寓這個領(lǐng)域占據(jù)著先發(fā)優(yōu)勢，但他們的劣勢也十分明顯，離開了母公司的資源支持，溫室中成長起來的團隊在業(yè)務(wù)進行對外擴張時盈利的持續(xù)能力將遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但如果管理團隊能在初期母公司的呵護下練好內(nèi)功，解決好內(nèi)部團隊激勵問題，借助品牌的價值進行對外擴張，在長租公寓的大蛋糕中仍然是十分有利的競爭者。代表機構(gòu)有萬科泊寓、招商壹棧；

中介背景的公寓機構(gòu)如鏈家（自如）、我愛我家（相寓）主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而來 ，有天然的客源和分散式房源獲取渠道，所以中介背景的長租公寓商主要以分散式公寓切入市場，將長租公寓作為租賃中介業(yè)務(wù)的變形投入市場，以期獲得更高的收益空間。在這個領(lǐng)域，我們判斷有實力的中介將會逐步增加集中式公寓的比重，更好地發(fā)揮資金和客源優(yōu)勢，同時以集中式公寓為據(jù)點發(fā)展周邊分散式租賃的托管服務(wù)，以輕重結(jié)合的方式進行擴張。中介背景的公寓商最大的挑戰(zhàn)來自于運營，對產(chǎn)品的理解和成本控制能力將是爭奪市場的關(guān)鍵；

酒店類背景的公寓商如華?。ǔ羌遥?、窩趣（鉑濤）等的主要優(yōu)勢在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗上要比別的市場參與者都豐富，運營效率有先發(fā)優(yōu)勢，并且在物業(yè)資源端，與開發(fā)商相似，酒店集團也擁有較多的存量物業(yè)可以進行改造轉(zhuǎn)變物業(yè)運營功能。僅就內(nèi)部物業(yè)獲取而言，酒店類公寓運營商的獲取能力要強于中介類和創(chuàng)業(yè)類，弱于開發(fā)商類，但內(nèi)部物業(yè)的獲取存在坪效競爭，地段不好的酒店改造成公寓在經(jīng)營上的困難也并不小，而在對外擴張上，離開母公司的支持，酒店類公寓運營商與開發(fā)商類一樣面臨著物業(yè)獲取難題。資金端上酒店類公寓運營商在資金優(yōu)勢上要弱于開發(fā)商類。

創(chuàng)業(yè)類是目前長租公寓領(lǐng)域中數(shù)量最多的參與者，與其它市場參與者相比而言，他們在資源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢，但經(jīng)營思路和方式靈活，通常能在一個細(xì)分子領(lǐng)域中實現(xiàn)超速跨越。對于創(chuàng)業(yè)型公寓管理公司而言，領(lǐng)導(dǎo)者對細(xì)分市場的敏銳選擇、商業(yè)模式的適應(yīng)性、團隊的執(zhí)行能力都是更重要的市場競爭武器。我們認(rèn)為創(chuàng)業(yè)型的公司中未來有可能出現(xiàn)細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。