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杭州城區(qū)的未來發(fā)展是如何規(guī)劃的?

時間:2023-10-17 11:18:01 | 來源:網站運營

時間:2023-10-17 11:18:01 來源:網站運營

杭州城區(qū)的未來發(fā)展是如何規(guī)劃的?:這個問題問得很好,一點都不虛。

相比房價或股價預測的話題,中國大城市的未來發(fā)展在大概率上是有比較明確答案的——因為中國的城市真的是非常嚴格地按照國務院批復的總體規(guī)劃一步步來的。




先看一個截圖:

這是最新版的杭州總體規(guī)劃(2016年修訂),也是本文待會要說的重點。注意到高亮的話沒:

“要貫徹城鄉(xiāng)規(guī)劃法關于“先規(guī)劃、后建設”的原則,禁止在《總體規(guī)劃》確定的建設用地范圍之外設立各類開發(fā)區(qū)和新城新區(qū)?!?/i>

什么意思?

就是《總體規(guī)劃》就是城市發(fā)展的考綱,如果建設超過這個范圍(沒有提前申報)是違規(guī)的!反過來,如果城市本身發(fā)展太快,考綱不及時修改,考綱本身就會制約這個城市的發(fā)展。

所以,研究官方發(fā)布的規(guī)劃和修訂版,是捕捉城市未來發(fā)展動向的絕佳方式。





杭州城市規(guī)劃經歷了三個階段,最近一個規(guī)劃全稱叫“杭州市城市總體規(guī)劃(2001-2020年)”,從2001年開始編寫,2007年國務院正式批復??梢哉f,在2015年之前,杭州的發(fā)展就是按照這個規(guī)劃走的。

這個規(guī)劃是怎么定位杭州的呢?或者更直白一點,怎么“限制”杭州發(fā)展的呢?

文末附了公告鏈接,大家可以自行閱讀。這里就舉一個例子:地鐵。




2007版是這么說的:

“對現(xiàn)行總規(guī)城市軌道線網進行調整,至2019年軌道交通1、2、4、5、6號線將投入運營,形成5條線路總長約190千米的城市軌道交通線。為強化都市圈城市之間的交通聯(lián)系,規(guī)劃預留銜接都市圈城際軌道線。”

190公里的地鐵里程,什么概念?

到2010年底,杭州地鐵400公里,杭州300公里,杭州235公里!




規(guī)劃是不是太小氣了?!




這基本解釋了杭州地鐵為什么修得那么晚,那么慢:

在2012年前,僅兩條地鐵開工!注意,是開工!

杭州地鐵一號線于2007年3月開工,2012年11月運營;二號線于2008年開工,2014年底投入使用。實際上都是部分線路通車,全線通車要更晚。

四號線在2012年開建,五號線和六號線直到2014年才動工。




因為規(guī)劃說到2019年建成5條就行,那么2012年開始建是差不多了。滿滿的趕Deadline的節(jié)奏有木有!!


但歷史眷顧了杭州。杭州要記住2015年。

2015年發(fā)生了兩件事,一件是2022年亞運會申辦成功(額,沒有競爭對手,只有杭州申辦);另一件是2016年的G20宣布在杭州舉辦。

亞運會就好比一個小孩在很小的時候就想考清華,需要七年的漫長籌備,但收獲的是質變(待會會詳述);G20雖然只是領導人開幾天會,但就像非法本學生備考傳說中最后一年的司法考試,時間很緊,機會就一次,考試壓力也很大,但幾個月下來即便沒能考過(即真正變成一線城市),至少也在法律基本知識上有巨大提升。

G20+亞運會,給了杭州質變的歷史機會。


杭州政府在2013、14年就意識到城市發(fā)展已經超出規(guī)劃范圍的問題,組織幾次修改。2015年疊加的消息促使規(guī)劃進行大的調整,于是就有了本文開始說的2016年修訂版。這也是杭州最新版的城市發(fā)展指南。

發(fā)生哪些大的改變呢?




“此次總規(guī)修改共涉及15個方面,包括交通、區(qū)域城鄉(xiāng)布局、居住與住房保障等等。其中,交通方面包含了諸如構建都市區(qū)1小時通勤網絡、規(guī)劃10條總長406.5公里軌道交通鐵路、形成“四縱五橫三連十一延”的快速路網等內容;公共服務體系方面包含了新增大江東、城西科創(chuàng)和城北3個城市副中心,提升文化、教育、醫(yī)療等公共服務設施品質等。另外,總規(guī)預測杭州市域常住人口未來將升至1000萬,同時將增加30平方公里的新增建設用地?!?/i>




直接上圖:

還是以地鐵為例,地鐵線路直接變?yōu)樵媱澋膬杀?,里程數更是不止兩倍?/b>




也就是從2015年開始,杭州仿佛讀懂了自己的使命:做全國的杭州,而不只是長三角的杭州、浙江的杭州。


G20峰會后,“天下從此重杭州”。但城市建設的重頭戲在后頭。亞運會才是真正的大引擎。




奧運會、亞運會等國際盛會對城市發(fā)展的推動作用是有很確切的歷史規(guī)律可循的。以2010年杭州亞運會為例:

“據報道,杭州亞運會各項投資總計超過1200億元,其中九成投入了城市基建項目。杭州城市建設速度比原規(guī)劃至少加快了5年~10年。

數據顯示,亞運會開幕前數年,杭州新開通6條地鐵線路,全長超過85公里。當年杭州地鐵運營總長度已超過235公里,緊跟杭州、杭州。

得益于亞運會的推動,杭州新城在市區(qū)南部迅速崛起,由天河新城市中心、杭州新城中心與奧體新城、大學城、白云新城、花地新城組成的“兩心四城”成型,杭州城市布局豁然開朗。

亞運會還帶動了杭州各個產業(yè)的發(fā)展。相關專家認為,在亞運會的籌辦、召開和舉辦后的很長一段時間內,亞運會對主辦城市經濟社會發(fā)展的影響都是不可忽視的。承辦亞運會將帶動體育、建筑、房地產、交通、物流、會展、旅游、飲食、銀行保險、教育、傳媒廣告等產業(yè)的迅速發(fā)展。




一句話:舉辦亞運會讓杭州提前十年蛻變。杭州也一樣。




所以你應該一點都不意外杭州這幾年地鐵建設的提速,不意外杭州不久前發(fā)布的雄心勃勃的《杭州鐵路樞紐規(guī)劃》(2016-2030)(樞紐建成后,杭州的高鐵引入線路數量將超過杭州,躋身長三角城市首位。);不意外杭州的人才引進和西湖大學等建設,更不意外杭州如火如荼的新城建設(錢江新城、亞運村、未來科技城等)。


現(xiàn)在不少人在網上熱議杭州是否能夠成為一線城市。這個話題的談論絕不能脫離杭州城市的發(fā)展歷史。必須承認,杭州在整體上與一線城市的差距很大,其中相當程度與長期的歷史定位有關。2015年之前,杭州的規(guī)劃缺乏雄心,更多地將自己定位成區(qū)域中心城市。長期以來,杭州的人才和資本也嚴重依賴浙江本省和長三角地區(qū),城市格局很不大氣。

2015年以來杭州的城市規(guī)劃格局大變,發(fā)展大大提速,許多本省人并不適應。這就形成了非常有趣的現(xiàn)象:

外地人對杭州的高估與本省人對杭州的低估。

這在購房上表現(xiàn)得尤為明顯:許多經歷過杭州房地產泡沫的本地人對購房心有余悸,依然僅僅將杭州定位成省會城市,因而錯過了15年以來城市高速發(fā)展的紅利(房價上漲超過200%)。數據顯示,2016年杭州外地購房比例占到33%,930限購之前比例估計超過50%。這樣的遺憾在許多杭州本地人和杭州本地人身上都曾上演。

而2016年之后的一些外地人可能出于高估,在未明晰行業(yè)定位的前提下匆匆做出離開北上深而加入杭的決定,可能也會經歷不適和陣痛。


本文無意討論杭州是否會成為一線城市和房價問題。著眼研究本身,得到的基本結論如下:

  1. 2015年是杭州城市發(fā)展的分水嶺。在最新的杭州總體規(guī)劃(2016年修訂版)指導下,杭州城市規(guī)劃呈現(xiàn)前所未有的大氣。
  2. “前峰會,后亞運”讓杭州城市蛻變,提速至少十年。
  3. 理解今日杭州之城市規(guī)劃,有利于抓住機遇,享受城市發(fā)展紅利。
舉個例子簡述第三點的理解:

杭州政府在2014年的修訂版中就提出,“未來新增建設用地重點安排在地鐵站周邊500米內”。這對于購房置業(yè)是不是強烈的信號?




限于篇幅,關于杭州房價的討論見我在去年8月的回答:

杭州最新規(guī)劃文件:

關鍵詞:規(guī)劃,發(fā)展,城區(qū),未來,杭州

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