預告登記創(chuàng)設的必要性

時間：2023-07-02 06:24:01 | 來源：營銷百科

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預告登記創(chuàng)設的必要性：在我國現(xiàn)行法中，關(guān)于不動產(chǎn)登記（本登記）已有若干規(guī)定，但是否存在預告登記則不無疑問。例如，有人認為，商品房預售合同的登記屬于預告登記的性質(zhì)，其主要功能在于通過商品房的預售登記保護買受人所享有的權(quán)利。也有人認為，商品房預售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。這種備案和預告登記有根本的差別，而且法律并沒有規(guī)定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預告登記的功能。

商品房預售登記并不具有預告登記的性質(zhì)，這是因為：

第一，在商品房預售登記的適用對象上，商品房預售登記是對商品房預售合同的登記，而預告登記是對請求權(quán)的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進行保全的是商品房預售合同，而后者是權(quán)利人的請求權(quán)。這一差異導致了商品房預售登記并不具有預告登記制度的功能，預告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能無從體現(xiàn)。

第二，根據(jù)預告登記制度的理論，申請預告登記的人為享有請求權(quán)的權(quán)利人，義務人為不動產(chǎn)的現(xiàn)時所有權(quán)人，請求權(quán)人應取得義務人的承諾或法院的假處分命令才能申請預告登記。而在商品房預售登記中，申請人為商品房預售人，同時其又是商品房預售登記的義務人，且法律、行政規(guī)章強制預售進行商品房預售登記，這與預告登記性質(zhì)不符。同時，商品房預售人進行預售登記是依據(jù)公法而進行的，而預告登記是登記權(quán)利人依據(jù)私法行使私權(quán)的行為?？上攵?，如果商品房預售中的購房人無權(quán)申請進行預售登記，而作為債務人的預售人對進行商品房預售合同登記又沒有什么利益可言，甚至要支付預售登記的費用，那么商品房預售合同登記如何起到保護交易安全、維護當事人合法權(quán)益的作用呢？

第三，預告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規(guī)定了預告登記具有保全順位的效力、保全權(quán)利的效力與滿足的效力等。只有賦予預告登記以這些效力，才能使預告登記具有實際意義，成為請求權(quán)的保全手段。而我國對商品房預售登記僅有'應當'進行登記的規(guī)定，而沒有對登記效力的規(guī)定。不僅沒有規(guī)定未經(jīng)登記的預售合同是無效還是不能對抗第三人；而且也沒有規(guī)定經(jīng)過登記的預售合同，預購人是否具有對抗第三人的效力，是否可以對抗隨后成立的物權(quán)變動或有損于登記債權(quán)的行為。

第四，我國法律、行政規(guī)章未規(guī)定商品房預售登記的消滅，這也與預告登記制度不符。預告登記只是一種請求權(quán)的保全，不具有獨立的效力，只有在將預告登記推進到本登記時才具有意義。因此，預告登記由于一些特定的事由出現(xiàn)而消滅，不會永遠存續(xù)。而我國商品房預售登記不涂銷，存續(xù)時間非常長，這也意味著其目的在于行政管理，而非對購房人的請求權(quán)進行保護。由此可以斷言，我國實行的商品房預售登記僅僅是預售行政管理的一種預售資格審查手段，不具備債權(quán)保全的對抗效力，與預告登記制度存在著根本上的差異。

為建立完善的不動產(chǎn)登記制度，全面保護不動產(chǎn)物權(quán)變動的當事人合法權(quán)益，有必要創(chuàng)設預告登記制度。

首先，創(chuàng)設預告登記制度是我國不動產(chǎn)市場發(fā)展的客觀需要。自我國實行改革開放以來，土地使用權(quán)及房屋不僅為生活所必需，而且成為不可或缺的生產(chǎn)要素，原先被視為禁區(qū)的許多不動產(chǎn)權(quán)利進入市場進行交易，導致和促進了土地二級交易市場的建立及房地產(chǎn)交易市場的蓬勃發(fā)展。作為不動產(chǎn)登記制度之一的預告登記，具有服務不動產(chǎn)交易的功能，因此，創(chuàng)設預告登記制度有利于保障請求權(quán)人的權(quán)利，有利于保護交易中的第三人，有利于我國不動產(chǎn)市場健康的有序發(fā)展。

其次，創(chuàng)設預告登記制度是現(xiàn)實生活的迫切需要。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，買賣房屋已成為普通百姓的常見行為，但普通百姓作為消費者購買預售的房屋，其只能根據(jù)與預售人訂立的預售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，并不能具有排他的效力。雖然我國不動產(chǎn)市場有了巨大的發(fā)展，但由于信用在市場經(jīng)濟中的缺失，使得在現(xiàn)實生活中（尤其是在商品房預售中）經(jīng)常發(fā)生不守誠實信用強行撕毀合同的情形，出現(xiàn)了大量的一房兩賣（甚至數(shù)賣）的糾紛。但撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟上的強者，而相對人常常是弱者，購房人無法防止預售人將房屋以更高的價格出賣給他人，這就使得處于弱勢地位的購房人無法取得指定的房屋，只能以對方違約為由請求損害賠償，其權(quán)益難以得到有效的保護。但是，通過預告登記制度，購房人將其請求權(quán)納入預告登記，使其請求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，確認預售人一方違背預告登記內(nèi)容的處分行為歸于無效，就可以確保購房人獲得所購買的房屋?？梢哉f，創(chuàng)設預告登記制度有利于對經(jīng)濟上弱者的保護，這也符合當今法律注重保護弱者的價值趨向。

再次，創(chuàng)設預告登記制度是健全我國不動產(chǎn)登記法律制度的需要。我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規(guī)定，所有權(quán)自標的物交付時起移轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。不動產(chǎn)物權(quán)變動屬法律另有規(guī)定的情形，我國一些法律僅就不動產(chǎn)物權(quán)變動粗略地規(guī)定了應當?shù)怯?，否則不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果，但并未建立健全的不動產(chǎn)登記制度。在國外，大多數(shù)國家規(guī)定了預告登記、異議登記及更正登記等，與不動產(chǎn)的本登記構(gòu)成了完備的不動產(chǎn)登記制度。我國未來民事立法應當借鑒國外立法經(jīng)驗，創(chuàng)設預告登記制度，以架構(gòu)完備的不動產(chǎn)登記制度。

最后，創(chuàng)設預告登記制度是地方立法上升為國家立法的需要?；陬A告登記的重要作用，我國一些地方立法已經(jīng)對預告登記制度進行了有益的嘗試。例如，2002年實施的《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》對預告登記作了明確規(guī)定；將于2003年5月實施的《上海市房地產(chǎn)登記條例》新增設了臨時登記、預告登記及異議登記等。我們認為，當?shù)胤搅⒎ū蛔C明是行之有效的經(jīng)驗并發(fā)展成熟時，就應當將其上升為國家立法。這也是我國立法上的一條重要經(jīng)驗，如公司法的制定就是以地方立法為先導的。為此，我國民法立法應當吸收地方立法的實踐經(jīng)驗，創(chuàng)設預告登記制度，并對其內(nèi)容加以具體、明確的規(guī)定。