“杭州一哥”仍在兇猛拿地，500億有息負(fù)債壓力大不大？

時(shí)間：2023-05-28 17:54:02 | 來(lái)源：網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)

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“杭州一哥”仍在兇猛拿地，500億有息負(fù)債壓力大不大？：

當(dāng)其他出險(xiǎn)企業(yè)在泥淖中艱難自救時(shí)，為何偏安一隅的濱江集團(tuán)還在兇猛拿地呢？

01

拿地兇猛

11月29日，杭州2022年度第四批集中供地土拍結(jié)束，在出讓的共8宗土地中，濱江集團(tuán)（002244.SZ）斬獲其中2宗土地，總金額36.6億元。

在全年房地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻，行業(yè)艱難大背景下，2022年以來(lái)濱江集團(tuán)共斬獲土地41宗，其中權(quán)益土地金額達(dá)到373億，公司總土儲(chǔ)已超3000億。

而2021年，濱江集團(tuán)收獲38個(gè)項(xiàng)目，可見在民營(yíng)房企拿地意愿普遍走弱的背景下，濱江集團(tuán)仍然拿地兇猛。

今年，濱江集團(tuán)在售、待售項(xiàng)目預(yù)計(jì)超120個(gè)，較2021年翻了一倍，其中杭州市場(chǎng)占34個(gè)。

另外，近日濱江集團(tuán)公告稱，“21濱江房產(chǎn)CP004”擬于12月6日兌付。本期債券發(fā)行總額為9億元，票面利率為4.2%。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前濱江集團(tuán)存續(xù)債券13只，存續(xù)規(guī)模109.3億元，其中有9只債券將于一年內(nèi)到期，公司面臨集中兌付壓力較大。

未來(lái)償債現(xiàn)金流

目前，濱江集團(tuán)主體和相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望“穩(wěn)定”。

當(dāng)其他出險(xiǎn)企業(yè)在泥淖中艱難自救時(shí)，為何偏安一隅的濱江集團(tuán)還在兇猛拿地呢？它不僅占據(jù)了江浙滬的“輻射效應(yīng)”，也搭乘了杭州樓市的快車。

02

財(cái)務(wù)指標(biāo)好于同行

據(jù)官網(wǎng)介紹，濱江集團(tuán)成立于1992年，具有建設(shè)部一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，全國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)。

2008年5月，濱江集團(tuán)在杭州上市，成為該年度唯一一家國(guó)內(nèi)A股IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

在區(qū)域布局方面，濱江集團(tuán)形成了“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，開拓粵港澳大灣區(qū)，關(guān)注中西部重點(diǎn)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略。

濱江集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，濱江集團(tuán)的控股股東為杭州濱江投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“濱江控股”），持股比例為45.41%；戚金興持有濱江控股64%的股權(quán)，并直接持有公司11.94%股權(quán)，為公司實(shí)際控制人。



股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2022年前10個(gè)月，濱江集團(tuán)銷售金額達(dá)到1182億，雖同比下滑16%，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于行業(yè)平均水平。





據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-10月濱江集團(tuán)以1084.2億操盤金額位居房企第12位；以209.9萬(wàn)平方米操盤面積排第39名，屬于千億大型房企。




克而瑞數(shù)據(jù)

與開發(fā)和銷售規(guī)模相比，濱江集團(tuán)未開發(fā)土儲(chǔ)規(guī)模較小，預(yù)計(jì)可滿足兩年左右銷售需求，存在補(bǔ)庫(kù)存需求。




從業(yè)績(jī)上看，今年前三季度濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入198.7億元，同比下降18.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)20.56億元，同比增長(zhǎng)55.2%。



歸母凈利潤(rùn)

雖然業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但由于土地成本較高，濱江集團(tuán)的盈利能力持續(xù)下滑，今年前三季度其銷售毛利率和凈利率分別為16.65%和11.63%。

銷售毛利率

截至2022年9月末，濱江集團(tuán)總資產(chǎn)有2739.81億元，總負(fù)債2277.68億元，凈資產(chǎn)462.13億元，資產(chǎn)負(fù)債率為83.13%。




近年來(lái)，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，濱江集團(tuán)的債務(wù)有所增長(zhǎng)，公司財(cái)務(wù)杠桿水平逐步攀升。


財(cái)務(wù)杠桿水平

在“三道紅線”方面，濱江集團(tuán)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.6%，凈負(fù)債率為60.8%，現(xiàn)金短債比為1.5倍，保持“綠檔”。





《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，濱江集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的84%。




截至相同報(bào)告期，濱江集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有1915.54億元，主要為其他應(yīng)付款項(xiàng)，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)有145.94億元。




相較于短債壓力，濱江集團(tuán)的流動(dòng)性較好，其賬上貨幣資金有219.29億元，除去受限資金仍可覆蓋短債，公司短期償債壓力不大。




在備用資金方面，截至2022年9月末，濱江集團(tuán)銀行授信總額有1171.33億元，其中未使用授信額度為663.61億元，可見其財(cái)務(wù)彈性較好，間接融資渠道較為通暢。

銀行授信

此外，濱江集團(tuán)還有非流動(dòng)負(fù)債362.14億元，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)有354.24億元。


整體來(lái)看，濱江集團(tuán)剛性債務(wù)總規(guī)模有500.18億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為22%。




2021年和2022年前三季度，濱江集團(tuán)財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為7.4億和6.24億元，截至2021年底公司綜合融資成本為4.9%，可見其融資成本較低。




從融資渠道看，除了發(fā)債和借款，濱江集團(tuán)還通過(guò)股權(quán)、應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。




在股權(quán)質(zhì)押方面，截至2022年7月，濱江集團(tuán)的控股股東濱江控股質(zhì)押股數(shù)為3.2億股，占其所持股份的22.65%。




近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，濱江集團(tuán)合作開發(fā)項(xiàng)目增加，公司少數(shù)股東權(quán)益快速增長(zhǎng)，2019-2021年年均復(fù)合增長(zhǎng)70%，但少數(shù)股東損益卻波動(dòng)下滑，二者占比不匹配，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。





在資產(chǎn)質(zhì)量方面，濱江集團(tuán)存貨規(guī)模較大，截至2022年三季末該指標(biāo)有1810.73億元，且杭州項(xiàng)目占比高，受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和政策影響較大。




總得來(lái)看，濱江集團(tuán)銷售下滑程度好于行業(yè)平均水平，業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)；財(cái)務(wù)杠桿水平持續(xù)增長(zhǎng)，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。




03

杭州一哥




1992年，鄧小平發(fā)表“南方談話”后，杭州加速改革步伐，允許每個(gè)區(qū)再成立一家房地產(chǎn)公司，濱江集團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生。

當(dāng)時(shí)，建筑出身的戚金興被任命為董事長(zhǎng)，他用借來(lái)的8萬(wàn)元充當(dāng)公司啟動(dòng)資金。




四年后，戚金興放棄了出任江干區(qū)副區(qū)長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，選擇繼續(xù)在地產(chǎn)行業(yè)打拼。




同年，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立。隨后戚金興帶領(lǐng)濱江集團(tuán)成為了杭州首家成功轉(zhuǎn)制的房地產(chǎn)企業(yè)。




2008年5月，濱江集團(tuán)在杭州上市，成為該年度唯一一家國(guó)內(nèi)A股IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

近年來(lái)，濱江集團(tuán)開始走出浙江，擴(kuò)大版圖，并進(jìn)軍一線城市，但最終以失敗告終。

2019年，濱江集團(tuán)累計(jì)銷售金額突破1120億元，成功晉級(jí)千億房企，但其銷售額被外界質(zhì)疑“注水”。

同時(shí)，濱江集團(tuán)在杭州土拍場(chǎng)揮金如土，2020年和2021年每年都搶下14宗地，位居杭州拿地金額第一。

2021年下半年以來(lái)，一場(chǎng)前所未有的債務(wù)危機(jī)席卷了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，偏安一隅的濱江集團(tuán)卻穿越周期，成了為數(shù)不多的未出險(xiǎn)民營(yíng)房企。（作者微信：littlebond1）

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