曾經(jīng)瘋狂拿地，如今甩賣項目，孫宏斌開始謹慎小心？

時間：2023-06-15 22:27:02 | 來源：網(wǎng)站運營

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曾經(jīng)瘋狂拿地，如今甩賣項目，孫宏斌開始謹慎小心？：




從“買買買”到“賣賣賣” 融創(chuàng)孫宏斌意識到了什么？

據(jù)了解，近期融創(chuàng)在項目公司處置上略微加快腳步，近半個月已陸續(xù)轉(zhuǎn)讓杭州、杭州、杭州等項目公司股份。

其中，去年融創(chuàng)花64億在杭州增城拿下的荔城和中新兩大地塊項目，如今已退出全部股權(quán)。

01

融創(chuàng)近期出售動作密集

4月8日，據(jù)工商資料顯示，融創(chuàng)已將其持有的杭州創(chuàng)行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給杭州本地國企廣電地產(chǎn)。

據(jù)悉，目前杭州創(chuàng)行正開發(fā)新新公路西住宅小區(qū)項目，該項目所在地塊在2021年4月被融創(chuàng)以21.62億元競得。根據(jù)項目介紹資料，項目由融創(chuàng)中國、金地商置聯(lián)手打造，總建面28.8萬方，總規(guī)劃2300戶，目前尚未開盤，初步預計單價超2萬。







公開信息顯示，杭州創(chuàng)行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2021年4月27日，注冊資本為6億元。此前，杭州融發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已于2022年4月3日退股。目前，杭州市威程投資咨詢有限公司持有其50%股份，杭州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團股份有限公司持有其50%股份。













也就是說融創(chuàng)已賣掉杭州增城兩個項目的全部股權(quán)。

融創(chuàng)退出的第一個項目，是位于荔城板塊的新盤國貿(mào)·融創(chuàng)丨學府壹號。

國貿(mào)融創(chuàng)學府壹號位于增城大道三聯(lián)路段北側(cè)，北面是薔薇國際，南側(cè)執(zhí)信中學增城實驗學校（初中部）。占地約14萬平，建筑面積約67萬平，總戶數(shù)約4500戶，容積率為3.6，綠化率為30%，配有15個班的幼兒園。

按照規(guī)劃，該項目包含24棟住宅，還有購物中心、市政公園、幼兒園等配套，總計建面約67萬平。







最新工商資料顯示，項目開發(fā)商杭州創(chuàng)貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是杭州國貿(mào)100%子公司。從3月30日開始，融創(chuàng)徹底退出該樓盤。




融創(chuàng)退出的第二個項目，是位于中新板塊的融創(chuàng)金地商置御潮府。

據(jù)悉，4月1日開始，融創(chuàng)已徹底退出項目。資料顯示，項目位于21號線中新站以南約1.9公里，新新大道北與新墩路交匯處，地處科學城、知識城、科教城、增城區(qū)國家經(jīng)濟開發(fā)區(qū)4個重點規(guī)劃區(qū)的交匯處，該樓盤占地面積約6.29萬平，規(guī)劃建筑面積為28.8萬平。整個項目總共規(guī)劃有12棟住宅，每棟為2梯6戶/2梯7戶，共計2300戶，目前尚未開盤。值得一提的是，這兩個股東均為金地商置子公司。換言之，這一樓盤已全部歸于金地商置。

此外，融創(chuàng)近期出售動作密集。4月6日，杭州銘晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)發(fā)生變更，融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓杭州銘晟30%股權(quán)給中融信托。該公司此前由中融信托持股70%，創(chuàng)遠（杭州市）房地產(chǎn)有限公司持股30%；目前由中融信托100%控股。創(chuàng)遠為融創(chuàng)杭州旗下子公司，其在杭州投資開發(fā)了杭州融創(chuàng)深悅府等項目。

4月1日，杭州融創(chuàng)乾湖置業(yè)有限公司公司股權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā)生重大變更，由杭州融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和浙江信達地產(chǎn)有限公司各持50%股權(quán)，現(xiàn)在融創(chuàng)降至1%！

據(jù)了解，為籌措資金，融創(chuàng)于2022年以來已轉(zhuǎn)讓多個項目公司股權(quán)，分別位于杭州、杭州等，且接盤的公司均具有國企背景。

02

融創(chuàng)收縮戰(zhàn)線的策略之變

與今日之困境形成鮮明對比的，是去年上半年融創(chuàng)近乎瘋狂的拿地。

2021年3月15日，融創(chuàng)拿下江蘇鎮(zhèn)江某地塊，溢價率高達61.3%；3月底，融創(chuàng)分別以溢價83%和89%在臨沂和淮安拿下了兩塊地皮。有報道稱，融創(chuàng)的到來對淮安樓市影響巨大，短短幾個月，淮安市淮安區(qū)的地價單價就從5000元“飆升”至超過9000元。

到了4月，融創(chuàng)拿下21宗地塊，拿地總價超過245億元。5月，融創(chuàng)以430億元拿下了全國18個地塊，而后又以121億元拿下杭州海淀樹村兩地。據(jù)第三方統(tǒng)計，截至6月底，融創(chuàng)半年內(nèi)拿地總數(shù)83宗，總金額接近千億；拿地面積方面，《中國企業(yè)家》綜合年報數(shù)據(jù)計算，融創(chuàng)2021年上半年的權(quán)益土地儲備面積幾乎達到了2020年上半年的2倍。

據(jù)中指院統(tǒng)計，2020年全年，融創(chuàng)的拿地金額也僅有695億元。

融創(chuàng)去年上半年在全國各地頻繁且高溢價拿地的舉動，引發(fā)行業(yè)側(cè)目：融創(chuàng)真有這么多錢嗎？而孫宏斌的拿地邏輯是：“目前，我們按照權(quán)益拿地額不超過權(quán)益銷售額40%的標準拿地，并且我們還有大量的合作方，實際上我們自有資金投入大概占拿地金額不超過20%。”

支撐孫宏斌如此大手筆“買買買”的，是過去幾年融創(chuàng)火箭一般躥升的業(yè)績：

2017~2019年，融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售金額3620.1億元、4608.5億元、5562.1億元，同比分別增長140%、27%、21%。規(guī)模增速方面，排名行業(yè)前三的碧桂園、萬科、恒大都未超過10%。2020年，這一數(shù)字增長為5752.6億元。截至2020年底，融創(chuàng)已連續(xù)四年居于行業(yè)“老四”。

盡管在2021年3月中旬的融創(chuàng)2020年度業(yè)績會上，孫宏斌曾公開說：“我是支持調(diào)控的，不調(diào)控的話，這個行業(yè)沒辦法干了，房價和地價都要上天了?！钡涞饺趧?chuàng)的投資行動里，卻是另一番光景。







有行業(yè)人士透露，融創(chuàng)自2021年1月起大舉收購土地，引起了央行和國土資源局的關(guān)注。央行要求金融機構(gòu)提供融創(chuàng)5月份購地的信息，包括逐層穿透說明購地資金來源、相關(guān)銀行賬戶信息、支付憑證等。對此，截至發(fā)稿，融創(chuàng)方面未予回應。


變化是從去年下半年開始的。

去年上半年，融創(chuàng)的經(jīng)營還在正常運轉(zhuǎn)。2021年8月30日，融創(chuàng)中國公布2021年中期業(yè)績報告顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%；每股盈利2.62元，同比上升8.7%。

去年下半年以來，“收縮”成為融創(chuàng)組織行動的主基調(diào)。尤其是在整體資金鏈緊張態(tài)勢下，融創(chuàng)多元板塊發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)。目前融創(chuàng)下分地產(chǎn)、物業(yè)、文旅、文化、會展、康養(yǎng)六大板塊。近期，文旅板塊賣掉了一些明星資產(chǎn)。

有知情人士稱，“多元業(yè)務長期依賴主業(yè)輸血，快速合并帶來業(yè)務膨脹，且發(fā)展方向搖擺等多方因素影響下，文旅和文化板塊業(yè)績慘淡。”

最新一次組織大調(diào)整發(fā)生在今年2月10日，融創(chuàng)中國調(diào)整組織架構(gòu)，由七大區(qū)域調(diào)為九大區(qū)域。此次融創(chuàng)中國新成立了西北區(qū)域，管理陜西、山西、甘肅、寧夏四??；原西南區(qū)域拆分為成渝區(qū)域、云貴區(qū)域，分別管理四川及杭州、云南及貴州。

“西南板塊是融創(chuàng)對外收購的大本營，這些年來擴張迅速，但拿了很多高價地短期難以消化，沉淀了大量資金，本身合并進來的文旅、會展業(yè)務去化周期漫長?！闭劶拔髂蠀^(qū)域拆分原因，融創(chuàng)方面的人士稱，融創(chuàng)目前的策略是，“先守住面包，再談詩和遠方”。

愛冒險、賭性強的孫宏斌，也有謹慎、小心的另一面。




兩年前的2020年初，一場廣泛的組織調(diào)整就已在融創(chuàng)中國公司內(nèi)部展開。多位融創(chuàng)中國的高管和員工表示，融創(chuàng)在組織方面“動刀”，主要圍繞“提高人均效能”“優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)”等方向進行調(diào)整，狠抓效率，精簡組織，清除冗余。

此后兩年間，融創(chuàng)從總部到多元板塊的組織調(diào)整未曾間斷，與之相伴的人員優(yōu)化亦在同步進行。有員工透露，有些部門的員工不到半年就減去三分之二。在融創(chuàng)員工的總體印象中，“效率”和“利潤”被融創(chuàng)管理層重點提及。到了2021年下半年，“安全”成了融創(chuàng)內(nèi)部的高頻詞。

融創(chuàng)的這些行動策略，是龍頭房企應對市場不確定性、進而尋求生存空間的一個縮影。

但在行業(yè)整體下行背景下，融創(chuàng)還是失去了以往的業(yè)績增速。2021年全年，融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣5973.6億元，同比增長4%，累計合同銷售面積約4141.8萬平方米。其中，歸屬于該公司的權(quán)益合同銷售金額約人民幣3615.7億元。

?從融創(chuàng)內(nèi)部多位人士處獲悉，融創(chuàng)自今年春節(jié)后再度開啟新一輪人員優(yōu)化和組織調(diào)整，整體裁員比例接近兩到三成。其中，融創(chuàng)文化裁員三成，公司搬回集團；文旅板塊也有一定的架構(gòu)調(diào)整。在公司整體資金緊張態(tài)勢下，所有融創(chuàng)員工2021年沒有拿到年終獎。

3月21日，融創(chuàng)中國公告稱，預計公司2021年擁有人應占溢利較2020年下降約85%，核心凈利潤較2020年下降50%。

對于下降的原因，融創(chuàng)中國稱，主要是因為公司2021年處置的貝殼股票的投資損失，同時受到2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)嚴峻的環(huán)境影響，公司2021年度的銷售收入有所降低且毛利率下降，加上計提的存貨減值、應收款項等預期信貸虧損撥備有所增加等綜合因素所導致。

融創(chuàng)中國強調(diào)，受到疫情和當前行業(yè)形勢重大不確定性的影響，截至目前，公司應收款項等預期信貸虧損撥備入賬金額尚未最終確定。集團仍將基于謹慎性原則，充分考慮前瞻性資料，持續(xù)評估應收款項等所承受的信貸風險，可能導致公司擁有人應占凈利潤及核心凈利潤在前述預期基礎上的進一步變動。

同時，融創(chuàng)中國公告，預計將延期發(fā)布2021年經(jīng)審核的年度業(yè)績。