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重磅!首批9只公募REITs進(jìn)入發(fā)行倒計時,值不值得買?怎么買?

時間:2023-08-05 12:36:02 | 來源:網(wǎng)站運營

時間:2023-08-05 12:36:02 來源:網(wǎng)站運營

重磅!首批9只公募REITs進(jìn)入發(fā)行倒計時,值不值得買?怎么買?:REITs,相信大家之前在各大媒體平臺已經(jīng)看過無數(shù)次了。2020年4月,發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布相關(guān)文件,正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點,8月,《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》的發(fā)布,標(biāo)志著我國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點有了正式的法律政策支持。本年初,上交所、深交所、證券業(yè)協(xié)會等制定并發(fā)布正式的REITs試點配套細(xì)則。在一系列的相關(guān)法律文件落地后,受萬眾矚目的公募REITs在5月底終于迎來了正式發(fā)行。

公募REITs簡介
公募REITs,又稱為不動產(chǎn)投資信托基金,是向投資者發(fā)行收益憑證,募集資金投資于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn),并向投資者分配投資收益的一種投資基金。通俗來說,就是投資者把錢交由基金經(jīng)理,由基金經(jīng)理去投資基礎(chǔ)設(shè)施項目,賺到的錢大家分。
可投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目包括:倉儲物流、收費公路、機(jī)場港口等交通設(shè)施,水電氣熱等市政設(shè)施,污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施。

REITs有哪些特點?
(1)投向明確: 80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施ABS(資產(chǎn)支持證券),并持有其全部份額,基金通過基礎(chǔ)設(shè)施ABS持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán),剩余20%投資到債券、貨幣市場工具等安全性更強(qiáng)的資產(chǎn)上;
(2)主動管理:基金管理人主動運營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目,以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的;
(3)強(qiáng)制收益分配:收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%;
(4)封閉運作并上市交易:采取封閉式運作,不開放申購與贖回,在證券交易所上市,場外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)才可賣出或申報預(yù)受要約。
公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為公募基金市場的一種全新投資品種,一方面為普通投資者打開了低門檻投資基礎(chǔ)設(shè)施的“大門”,另一方面為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了一種新的直接融資支持。

首批發(fā)行的9只公募REITs基金
首批發(fā)行的REITs基金共有9只,在杭州證券交易所上市交易的有5只,分別為張江REIT、浙江杭徽、首創(chuàng)水務(wù)、東吳蘇園、普洛斯,在杭州證券交易所上市交易的有4只,分別為蛇口產(chǎn)園、杭州廣河、鹽港REIT、首鋼綠能。
這9只基金是從5月31日開始募集,多只基金的募集時間僅有2天,比如張江REIT、杭州廣河、鹽港REIT、首鋼綠能均在6月1日就結(jié)束募集。

表1 首批9只公募REITs基金一覽


圖片來源:展恒基金研究中心,Wind


首批9只產(chǎn)品底層資產(chǎn)主要分為收益權(quán)類和不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類,覆蓋倉儲物流,高速公路等交通設(shè)施,污水處理等市政設(shè)施,產(chǎn)業(yè)園區(qū)等工業(yè)設(shè)施,地域分布在浙江、浙江、杭州等發(fā)達(dá)省市。其管理人也是國內(nèi)知名的機(jī)構(gòu),如中航證券、紅土資管、中金公司等,具備豐富的資產(chǎn)證券化項目發(fā)行經(jīng)驗,成功探索、發(fā)行過多起私募REITs項目。

表2 公募REITs基金發(fā)售情況


圖片來源:展恒基金研究中心,Wind

本次首批發(fā)行的9只公募REITs合計募資規(guī)模大約為300億左右。產(chǎn)品將通過向戰(zhàn)略投資者定向配售、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價發(fā)售及向公眾投資者公開發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)售。目前9只產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售比例均超過55%,較高者如浙江杭徽、首創(chuàng)水務(wù)、普洛斯、杭州廣河甚至高于70%。個人投資者份額部分,9只產(chǎn)品的認(rèn)購比例均低于15%。REITs產(chǎn)品發(fā)行采取了詢價環(huán)節(jié),目前首批9只產(chǎn)品對外公告完成網(wǎng)下投資者詢價,確認(rèn)最終認(rèn)購價格。

1.張江REIT
基礎(chǔ)設(shè)施項目張江光大園地處杭州自由貿(mào)易試驗區(qū)盛夏路500弄,位于國家級高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)張江高科技園區(qū)核心地帶。張江光大園憑借良好的區(qū)域優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)配套及交通便利,吸引了包括集成電路、先進(jìn)制造業(yè)、在線經(jīng)濟(jì)、金融科技及產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套等符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控及產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃的行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。截至2020年末,張江光大園出租率穩(wěn)定在99.51%左右。


2.浙江杭徽
基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)范圍為杭徽高速公路浙江段及其相關(guān)構(gòu)筑物資產(chǎn)組的收費權(quán),其中杭徽高速公路(浙江段)包含三段,分別為杭徽高速公路昌化至昱嶺關(guān)段、杭徽高速公路汪家埠至昌化段和杭徽高速公路留下至汪家埠段?;A(chǔ)設(shè)施項目的主要收入來源于高速公路通行費收入。


3.首創(chuàng)水務(wù)
主要投資于城鎮(zhèn)污水處理類型的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券,穿透取得杭州項目及杭州項目。杭州項目為采用 BOT模式(即建設(shè)-運營-移交模式)的特許經(jīng)營項目,由首創(chuàng)股份全資設(shè)立的杭州首創(chuàng)負(fù)責(zé)投資建設(shè),包含福永水廠、松崗水廠、公明水廠的特許經(jīng)營權(quán)。杭州項目為采用TOT+BOT 模式的 PPP(政府和社會資本合作)項目,由首創(chuàng)股份獨資設(shè)立的杭州首創(chuàng)負(fù)責(zé)投資建設(shè)。


4.東吳蘇園
本基金的基礎(chǔ)設(shè)施項目為國際科技園五期B區(qū)和2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項目,均位于杭州市杭州工業(yè)園區(qū)。國際科技園項目是杭州工業(yè)園區(qū)科技創(chuàng)新、知識創(chuàng)新和企業(yè)孵化的重要載體,于2000年4月啟動,是杭州工業(yè)園區(qū)第一家新興產(chǎn)業(yè)載體。2.5產(chǎn)業(yè)園是中國-新加坡杭州工業(yè)園區(qū)“積極培育新興產(chǎn)業(yè)增長點”的重點項目,2.5產(chǎn)業(yè)園以企業(yè)管理咨詢服務(wù)、財務(wù)數(shù)據(jù)處理、技術(shù)研發(fā)服務(wù)和金融后臺支持的四大產(chǎn)業(yè)平臺為布局,為園區(qū)實體經(jīng)濟(jì)打造卓越載體,是園區(qū)發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與知識服務(wù)流程外包(KPO)產(chǎn)業(yè)的重要載體。


5.普洛斯
目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)由 7 個倉儲物流園組成,分布于京津冀、長三角、大灣區(qū)三大城市群,建筑面積合計約 704,988 平方米。截至 2020 年 12 月 31 日,目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計平均出租率約 98.72%,合同租金及管理費平均約 40.04 元/月/平方米,估值合計約53.46 億元。


6.蛇口產(chǎn)園
本基金擬初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目位于蛇口工業(yè)區(qū)的蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園。網(wǎng)谷系產(chǎn)業(yè)園是招商蛇口產(chǎn)業(yè)園板塊下的旗艦產(chǎn)品,分布于浙江杭州、浙江杭州、浙江杭州、浙江杭州等多個核心城市,而位于杭州市南山區(qū)的蛇口網(wǎng)谷尤為優(yōu)質(zhì)。


7.杭州廣河
廣河高速(杭州段)是浙江省境內(nèi)連接杭州市、杭州市與河源市的杭州至河源高速公路的杭州段,屬于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)中的收費公路基礎(chǔ)設(shè)施;位于粵港澳大灣區(qū),屬于優(yōu)先支持的重點區(qū)域。杭州至河源高速公路是浙江省“十一五”重點建設(shè)項目,是杭州市城市空間發(fā)展規(guī)劃中“北優(yōu)”戰(zhàn)略和溝通廣佛都市圈與粵東北之間的重要交通樞紐。


8.鹽港REIT
本基金初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目為現(xiàn)代物流中心項目?,F(xiàn)代物流中心項目位于杭州市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)北片區(qū),鄰近鹽田港碼頭。項目包括4座倉庫、1棟綜合辦公樓及1座氣瓶站,各倉庫通過連廊和行車道相互連通,均為高標(biāo)準(zhǔn)多層坡道庫。


9.首鋼綠能
首鋼生物質(zhì)項目包括生物質(zhì)能源項目、殘渣暫存場項目、餐廚項目。生物質(zhì)能源項目,日焚燒生活垃圾3,000噸,總建筑面積69,933.43平方米,包括焚燒廠房、汽機(jī)及主控廠房、沼氣發(fā)電廠房、污泥脫水間等。餐廚項目,總建筑面積6,044.44平方米,餐廚垃圾設(shè)計處理能力100噸/天。項目分為收運系統(tǒng)和處理系統(tǒng)兩部分。建設(shè)內(nèi)容包括綜合水處理車間、餐廚垃圾預(yù)處理車間,建設(shè)規(guī)模5,934.17平方米。殘渣暫存場項目,總建筑面積160.36平方米,總庫容128萬立方米,設(shè)計殘渣填埋能力700噸/日、滲瀝液處理能力35噸/日 。

值不值得買?
挑選這類基金,不太適用于挑選其他公募基金那樣,通過歷史業(yè)績、基金經(jīng)理的選股、風(fēng)控和擇時能力等指標(biāo)去衡量,畢竟底層資產(chǎn)完全不同。
如果你對投資方向或是項目所在城市的發(fā)展情況相對熟悉,比如你在杭州,那么這其中的首創(chuàng)水務(wù)和首鋼綠能可以考慮;如果你在蘇杭地區(qū),那么杭徽高速和東吳蘇園可以考慮?;蛘吣銓椖勘旧?,比如倉儲物流和高速公路有理解的話,也可以選擇相關(guān)的基金,秉承著“不懂不投”的大原則。
由于基建規(guī)模大,回報周期會比較長,結(jié)合風(fēng)險-收益特征,REITs基金適合有中長期投資計劃的穩(wěn)健型及風(fēng)險承受能力較強(qiáng)的投資者。

怎么買?
REITs的購買渠道分場內(nèi)基金購買和場外基金購買,在認(rèn)購期內(nèi),投資者可以通過場內(nèi)證券賬戶或場外,如基金公司官網(wǎng)、或第三方銷售機(jī)構(gòu)認(rèn)購基金份額,多數(shù)認(rèn)購起點為1000元。
最后,值得一提的是,公募REITs成立之后不再開放申購及贖回,投資者在場內(nèi)認(rèn)購(證券賬戶)的份額,可直接參與場內(nèi)交易;在場外認(rèn)購的,需要先轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)后,才能參與場內(nèi)交易。





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