限貸令調控方向不動搖 限購限貸或微調

時間：2023-02-23 13:12:01 | 來源：營銷百科

時間：2023-02-23 13:12:01 來源：營銷百科

限貸令調控方向不動搖 限購限貸或微調：溫總理在兩會記者會上一句話：房價遠遠沒有回到合理價位。當天，股市暴跌。在我看來，這是市場反應過度。

仔細地研讀總理講話，其中已經(jīng)透露出很多與過去強調一定堅持'嚴厲'政策有不一樣的信息?？偫碚f，'中國有13億多人口，又處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化階段，對住房的需求是剛性的，而且將會是持續(xù)的。當然，我們說住有其居，并不意味著住者有其屋。從方向上看， 應該鼓勵更多的人租房。'既然剛性需求如此強烈，如此長周期，因此絕不可能將限購限貸政策搞成慣例。同時，總理承認房價的合理價位應該與居民收入和房地產商的合理利潤相匹配。而且是市場定價為主，政府調控為輔。而目前的很多數(shù)據(jù)已經(jīng)證明房價下跌，房地產和土地利潤大幅度縮水。至于房價收入比，如果考慮到未來大多數(shù)購房者是'改善性需求'，賣一套，買一套，花費投入將大幅度減少。

總理的講話實際是溫和的，起碼比過去溫和，更是實事求是的。或可解讀為：限購限貸政策在房價進一步回落后會微調。

中國樓市經(jīng)歷最嚴厲的'限購限貸'調控已經(jīng)一年多，各地房價在經(jīng)歷了漫長的滯漲之后，兩會前開始快速下跌，預計兩會后還將經(jīng)歷一段時間的下跌。雖然在兩會期間，呼吁定向放松的提案很多，但更多的代表則強調要高度警惕，不能釋放錯誤信號，導致大好局面前功盡棄。因此，如果房價繼續(xù)下跌對宏觀經(jīng)濟產生持續(xù)的負面影響，如果適度微調有利于房地產軟著陸呢？政策的微調就有可能發(fā)生。

總理既然提到：房地產的發(fā)展，毫無疑問要充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，就是說要充分利用市場這只手。那么，未來就看市場調控是怎么表演了，尤其是看與房地產市場關聯(lián)度很強的其他經(jīng)濟板塊如何表演，比如會不會急速降溫。

我注意到，今年以來，銀行業(yè)存款意外地下降，貸款增量罕見地萎縮，進出口出現(xiàn)逆差，鋼鐵業(yè)、發(fā)電業(yè)產能過剩，中小企業(yè)資金鏈斷裂蔓延，隱形失業(yè)率大幅度增加。宏觀經(jīng)濟急盼微調，而微調的重點已經(jīng)不在貨幣政策，而是指向房地產兩限政策。

我認為，溫總理強調房價要合理回歸，且'遠遠沒有到位'的說法重在穩(wěn)住政策預期，等待保障房建設大批竣工為'穩(wěn)住'房價提供可持續(xù)的'基礎作用'，即通過保障房大量投放市場平抑房價。即使未來出現(xiàn)微調政策，甚至取消'兩限'，房價也不會大幅度反彈，房地產調控也不會前功盡棄?，F(xiàn)在就看'保障房'的了。

目前的情況是，去年各地地方政府大都交出了保障房建設最好'成績單'，但也難掩尷尬困局：一邊是有人沒房住，一邊卻是有房沒人住。鄭州建設了3萬套保障房，只有60個人申請（見鳳凰衛(wèi)視中文臺一虎一席談節(jié)目），武漢市洪山區(qū)保障性房屋管理營運中心主任蔣農表示，'在505戶的申請戶中，最終只有317戶通過了資格審查。'這意味著，洪山區(qū)此次供應的900套公租房，還有583套無人問津。此事經(jīng)當?shù)孛襟w報道后，在網(wǎng)絡上流傳甚廣，一度引起了中央高層的重視，國務院主要領導做出批示，要求住建部派員調查了解武漢公租房建設情況。

保障房建設是大干快上，還是實事求是，先解決分配問題，再明確建設規(guī)模。這也是微調政策的風向標。目前政策導向已經(jīng)接近前者，需要實事求是。全國政協(xié)委員、國家開發(fā)銀行顧問、原副行長劉克崮說：'建設中國住房保障體系一定要把握從體系上進行建設，在體系沒有想清楚時，在點上不要著力過大。'他的意見是正確的，目前處于城市化初期，大量的人進城，而在城市化后期，房子就開始剩余，因為農民不進來了，然后又開始老齡化，房子是慢慢剩下來的。目前汽車業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的傾向：各地紛紛建設小型車生產線，但市場卻青睞中型車，結果大量小型車產能嚴重過剩。

房地產市場未來一定是以'改善性'住房需求為主，居民收入增加很快，對改善住房的渴望持續(xù)增加，它們必然要求房地產商多建大房子。但政府卻將房地產導向了小戶型，出現(xiàn)市場戶型錯配。一旦未來城市化進程放緩，外地人進城開始放緩甚至回流，那么多小戶型怎么處理。這不但是浪費，而且會使一段時間房價更高，尤其是中型戶型。

所以，房地產調控必須把握經(jīng)濟的大周期，把握代際之間供求關系。不講究經(jīng)濟規(guī)律，不按照市場原則辦事是要受到嚴厲懲罰的。而且這次受懲罰的可能不僅是企業(yè)，還要捎上地方政府。因此預計，今天大談樓市調控政策不動搖，其實已經(jīng)意味著限購限貸政策將要微調，當然這要等待房價進一步下跌之后。