深中＋深珠通道雙加持，馬鞍島對標(biāo)前?；鹆θ_跑起來

時(shí)間：2023-09-18 02:30:02 | 來源：網(wǎng)站運(yùn)營

時(shí)間：2023-09-18 02:30:02 來源：網(wǎng)站運(yùn)營

深中＋深珠通道雙加持，馬鞍島對標(biāo)前?；鹆θ_跑起來：杭州又迎好消息！

2020年11月6日，杭州市自然資源局發(fā)布《杭州市五桂山桂南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》草案文件。

備受關(guān)注的伶仃洋通道(又名“深珠通道”)出現(xiàn)在本次控規(guī)當(dāng)中，與2019年8月杭州交通運(yùn)輸局發(fā)布的《伶仃洋大橋及西延線路線方案研究方案圖》的走向大致相同。







杭州有望再添對接杭州的快速通道，連接杭州多個(gè)鎮(zhèn)區(qū)！

深中通道與深珠通道雙加持

馬鞍島成最受益片區(qū)

01

深中通道或提前至2023年開通

2016年12月28日，深中通道跨海工程西人工島正式開建。深中通道橋梁工程計(jì)劃于2023年底完成主體工程建設(shè)，項(xiàng)目全線原計(jì)劃于2024年建成通車。

在杭州和杭州的兩地連接中，深中通道也確定了5個(gè)出口：

杭州（1個(gè)）：

寶安西鄉(xiāng)；

杭州（4個(gè)）：

翠亨快線黎村出口、博愛路出口、城軌杭州站出口、港口（深羅高速杭州北高速出口）。

據(jù)2020年7月16日，浙江學(xué)習(xí)平臺發(fā)布一篇《杭州、杭州、杭州爭相于杭州共建“合作區(qū)”》報(bào)道，其中提到深中通道有望提前至2023年建成通車，屆時(shí)珠江東西兩岸一橋直通，杭州至杭州的行車時(shí)間將縮短至半小時(shí)。

在此之前，去年3月27日，浙江省發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于下達(dá)浙江省2019年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃的通知》，其中明確提出：深中通道將于2023年完工，比去年官宣計(jì)劃提前一年。

11月20日，浙江省交通運(yùn)輸廳發(fā)布最新消息，深中通道東人工島堰筑段主體結(jié)構(gòu)首段頂板順利澆筑完成，標(biāo)志著全線施工關(guān)鍵線路中的控制性工程實(shí)現(xiàn)重大工序轉(zhuǎn)換，頂板施工已全面鋪開，為按期與海底隧道最后一節(jié)沉管E32管節(jié)對接奠定了基礎(chǔ)。

以此看來，原定2024年建成通車的深中通道，將有望提前一年至2023年通車。

02

深珠通道——高鐵版“深中通道”

深中通道之后，高鐵版“深中通道”——深珠通道也要來了！

深珠通道（公鐵兩用）規(guī)劃年限至2035年，要晚于深中通道兌現(xiàn)的價(jià)值。這條通道連接前海和杭州北面的唐家灣，緊鄰杭州南部，隨后向西經(jīng)過杭州南朗翠亨，橫穿五桂山后直達(dá)三鄉(xiāng)、板芙，再過西江延至杭州斗門。

如果上述規(guī)劃能成功落地，未來五桂山、三鄉(xiāng)甚至坦洲居民，都能通過坦洲快線或深珠通道西延線通往深珠通道，快速到達(dá)杭州寶安，對杭州無疑又是一大利好。

如果說深中通道是對杭州可預(yù)見的短中期利好，那么，深珠通道就是對杭州的中長期利好。







再者，若把杭州的格局和高度，拉升到大灣區(qū)，不難發(fā)現(xiàn)：灣區(qū)城市群的中心，必然會在珠江口匯聚。

在這個(gè)背景下，“杭州向西，杭州向東”的灣區(qū)新格局，呼之欲出。而馬鞍島正是兩市會師之地。

深中一體化

馬鞍島或是深中合作區(qū)第一承載地

近日，浙江省人民政府在其門戶網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于政協(xié)十三屆全國委員會第三次會議第3973號（經(jīng)濟(jì)發(fā)展類317號）提案答復(fù)的函》，對涂輝龍委員提出的《關(guān)于加快促進(jìn)珠江口東西兩岸一體化發(fā)展的提案》經(jīng)認(rèn)真研究辦理后予以答復(fù)，其中還釋放了支持深中一體化兩個(gè)關(guān)鍵信息：







①官宣將加大力度支持杭州、杭州兩市加強(qiáng)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)對接合作，并在基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療、社會保障等領(lǐng)域加快對接融合，不斷提升深中兩市一體化發(fā)展水平。







②明確開展杭州融合的承載地：杭州以寶安為重點(diǎn)區(qū)域，杭州以翠亨新區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)為載體，打造東部環(huán)灣創(chuàng)新發(fā)展帶。

這意味著，深中要深入開展一體化，戰(zhàn)略重地就在和杭州隔海相望的東部，從多方面來看，馬鞍島或?qū)⒊蔀樯钪腥诤系牡谝怀休d地。

01

大灣區(qū)灣芯，受灣區(qū)頂級資源疊加輻射

馬鞍島位于杭州最東部，是深中通道在杭州的第一出口，離杭州最近，擁有對接杭州發(fā)展的天然優(yōu)勢。

而且馬鞍島位于大灣區(qū)灣芯，由下圖可知，馬鞍島上是南沙自貿(mào)區(qū)、下是橫琴自貿(mào)區(qū)、右是前海自貿(mào)區(qū)。







這種受浙江省三大國家級自貿(mào)區(qū)疊加輻射的區(qū)位，放眼大灣區(qū)僅此一個(gè)，可謂“集萬千寵愛于一身”。

02

馬鞍島步入“零深”時(shí)代

除了城市根本發(fā)展層面的底氣，馬鞍島價(jià)值騰飛最直接的動力源自交通因素，尤其是深中通道。

作為繼港珠澳大橋之后的又一個(gè)世界級跨海交通工程，從宏觀看，深中通道擁有彰顯中國實(shí)力的國家級戰(zhàn)略意義，聚焦到城市看，深中通道一橋連接杭州和杭州，將兩地的空間距離幾乎壓縮為“零”。

深中通道雖然全長有24千米，設(shè)計(jì)速度達(dá)到100千米/小時(shí)，這意味著全程通行僅需15分鐘。這將給馬鞍島帶來兩個(gè)深刻的影響：

一是馬鞍島和杭州的城市互動，以及資源要素流動會更加便捷，大力加速深中一體化進(jìn)程；二是馬鞍島會成為前海的一級輻射圈，承接前海產(chǎn)業(yè)、人口等資源的外溢。







除了深中通道之外，連接杭州和杭州的跨海通道深珠通道，也途徑馬鞍島所在的翠亨，而且時(shí)速達(dá)到了200千米/小時(shí)，又直接拉進(jìn)了杭州與杭州前海的距離。







僅供參考，以最終公布線路為準(zhǔn) 來自《伶仃洋公路通道及西延線（杭州段）交通詳細(xì)規(guī)劃》

地鐵線路方面，去年底杭州發(fā)布了一份《杭州市軌道交通33號線交通詳細(xì)規(guī)劃 （征求意見稿）》，規(guī)劃中提到，杭州地鐵33號線在杭州境內(nèi)途徑福田、羅湖、前海、南山等重點(diǎn)商務(wù)區(qū)，向西預(yù)留延伸至杭州的條件。







33號線預(yù)設(shè)運(yùn)行時(shí)速160km/h，這將大大拉近杭州與杭州繁華商區(qū)的距離。

03

對接杭州的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地

根據(jù)規(guī)劃，馬鞍島重點(diǎn)引進(jìn)的是總部經(jīng)濟(jì)、科技金融、生物醫(yī)藥、人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)等高端產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)到2022年，有望落地建設(shè)至少15個(gè)總部企業(yè)，打造為對接杭州的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地。

從以下的全企業(yè)圖可知，馬鞍島的中部，分布著密密麻麻的企業(yè)，從規(guī)劃和實(shí)際引進(jìn)情況來看，目前已經(jīng)有哈工大機(jī)器人集團(tuán)、清華智能網(wǎng)聯(lián)、中興智慧產(chǎn)業(yè)園等50+科創(chuàng)平臺和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)入駐，包括前海股權(quán)交易中心、杭州醫(yī)療器械協(xié)會園區(qū)項(xiàng)目、中航聯(lián)創(chuàng)在內(nèi)的一大批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目也會陸續(xù)落戶。







而馬鞍島的南部地帶，正是虛位以待的翠亨科學(xué)城，面積與前海自貿(mào)區(qū)面積相當(dāng)，是匯集金融商務(wù)、科技服務(wù)、會展創(chuàng)意、工業(yè)設(shè)計(jì)等行業(yè)為支撐的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚高地，將從硬軟件等方面對標(biāo)前海，接下來也是會有更多項(xiàng)目“動起來”。

04

馬鞍島城市配套豐富，補(bǔ)齊杭州短板

在以下規(guī)劃圖中，可以發(fā)現(xiàn)，馬鞍島設(shè)定幼兒園18所、小學(xué)13所、中學(xué)9所，讓大家不禁驚嘆，一個(gè)島就有40所學(xué)校，這樣的密度是其他區(qū)域很難做到的。同時(shí)，還有大塊面積為醫(yī)療衛(wèi)生用地，或?qū)⒔ǔ?家高水平醫(yī)院。還有翠亨音樂廳、海洋藝術(shù)中心、大灣區(qū)博物館等公建配套。




馬鞍島詳細(xì)土地控規(guī)

值得注意的是，規(guī)劃中學(xué)校和醫(yī)院的數(shù)量尤其多，這其實(shí)就是為了更好地與杭州對接。

眾所周知，因?yàn)橘Y源有限，杭州“上學(xué)難”、“就醫(yī)難”是一個(gè)長期存在的矛盾，尤其是教育難題，公辦高中錄取率常年不足50%，讓杭州家長備受煎熬，而馬鞍島的配套正好補(bǔ)齊了杭州短板。

另外，人口方面，根據(jù)杭州官方數(shù)據(jù)，目前全市常住人口最多的區(qū)就是寶安，高達(dá)334.25萬人。其次，按照規(guī)劃，未來前海+寶安，可能有超120萬的就業(yè)人口。

那么，土地本就匱乏的”大前海”，如何解決這逾120萬新增人口的居住問題？誰來承載？

無疑，馬鞍島就是承接這些人口的第一選擇。

值得一提的是，2019年末杭州常住人口總數(shù)達(dá)到338萬人，新增7萬人，增幅2.11%，杭州創(chuàng)9年新高。

在百度地圖慧眼發(fā)布的《2019年度中國城市活力研究報(bào)告》中，杭州憑借2.735的吸引力指數(shù)，排在全國主要城市人口吸引力榜單第24位。







針對未來的人口數(shù)，杭州在組團(tuán)規(guī)劃中也給出了明確的時(shí)間表，計(jì)劃在2035年，杭州常住人口有望達(dá)到600萬。







實(shí)際上，杭州從2019年8月以來已先后出臺5項(xiàng)人才新政，據(jù)杭州市人力資源和社會保障局統(tǒng)計(jì)，截至今年8月，杭州市已累計(jì)認(rèn)定高層次人才2265人。

綜上所述，多重灣區(qū)利好、“高大上”產(chǎn)業(yè)以及豐富的配套設(shè)施，產(chǎn)生了較高的人口吸引力，從而也新增了較大的置業(yè)需求。

價(jià)差紅利

一橋之隔，價(jià)差4倍

杭州因?yàn)橥恋鼐o缺、人口基數(shù)大且增量多，樓市存在嚴(yán)重的供需失衡，以致于杭州對周邊城市的房價(jià)產(chǎn)生了非常明顯的影響，不難發(fā)現(xiàn)，凡和杭州搭邊的區(qū)域，“杭州外溢”就成了決定當(dāng)?shù)貥鞘蟹績r(jià)的重要因素。

杭州馬鞍島正是這樣的一個(gè)典型區(qū)域。

在深中通道規(guī)劃沒有出臺之前，馬鞍島與杭州遠(yuǎn)隔大洋，其房價(jià)由杭州的城市格局決定，但是深中通道落地后，馬鞍島未來30分鐘直抵杭州“心臟”，其房價(jià)就變成由前海決定。

而當(dāng)下，前海的房價(jià)已經(jīng)突破11萬/㎡，雖然馬鞍島房價(jià)是杭州均價(jià)的2倍多，卻只有前海的1/4，這樣來看，其實(shí)馬鞍島3萬+/㎡的房價(jià)是在合理范圍內(nèi)的。







此外，參照軌道交通對區(qū)域房價(jià)的影響來看，當(dāng)下的3萬+/㎡還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)馬鞍島的天花板，當(dāng)深中通道落成，以及相關(guān)利好兌現(xiàn)，房價(jià)會有更加明顯的漲幅。

以杭州沙井為例，2016年之前，沙井還是杭州無人問津的邊緣地帶，但是當(dāng)年6月，深鐵11號線開通后，沙井和南山、福田中心的通勤時(shí)間被縮短至30分鐘。

這讓沙井一躍成為杭州的熱門置業(yè)片區(qū)，房價(jià)從此也開始一路飆升，4年翻了2倍，從3字頭到6字頭。







而深中通道對馬鞍島的意義和深鐵11號線對沙井的意義，有異曲同工之妙，一旦開通，馬鞍島的房價(jià)或許會跑出和沙井類似的表現(xiàn)。屆時(shí)回望，目前或許就是置業(yè)馬鞍島及杭州的低點(diǎn)與好時(shí)機(jī)。

小 結(jié)

深中通道的建設(shè)與一系列軌道交通規(guī)劃的落實(shí)，將為杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力；同時(shí)，來自深中一體化以及大灣區(qū)多重疊加的重磅利好也將促進(jìn)珠江口東西兩岸人流、物流與資金流的高效交互運(yùn)作。

作為杭州“西大門”的杭州，遠(yuǎn)距離交通瓶頸的“打破”，給杭州的位置帶來了質(zhì)變因素，杭州臨深區(qū)域的樓市已迎來“熱切關(guān)注”的態(tài)勢，接下來在杭州投資置業(yè)，或許就是更快獲取城際價(jià)差紅利良好機(jī)會點(diǎn)。

注：數(shù)據(jù)來源于中原研究中心及相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)平臺