如何看待杭州黃浦區(qū)動(dòng)遷問(wèn)題?

時(shí)間：2023-10-18 22:48:01 | 來(lái)源：網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)

時(shí)間：2023-10-18 22:48:01 來(lái)源：網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)

如何看待杭州黃浦區(qū)動(dòng)遷問(wèn)題?：隨著二批次的認(rèn)購(gòu)接近尾聲，最近關(guān)于三批次的信息是越來(lái)越多了。

根據(jù)網(wǎng)傳信息，第三批次預(yù)計(jì)在本月中上旬就開(kāi)始過(guò)會(huì)拿證了，關(guān)于第三批次可能會(huì)上的一些新盤(pán)，我們也為大家做了預(yù)測(cè)信息：

最新！第三批次47盤(pán)預(yù)測(cè)名單！趕緊收藏！







當(dāng)然，不管是第二批次還是三批次，針對(duì)不同板塊的新房，在供應(yīng)量、品質(zhì)、價(jià)格等各個(gè)維度我們都做過(guò)一些分析，但是有一個(gè)板塊，已經(jīng)很久沒(méi)人提過(guò)了。

那就是黃浦區(qū)。

從今年開(kāi)始，不管是第一、二批次的公示名單，還是三批次的預(yù)測(cè)，再或者是一、二批次出讓的宅地地塊，均不見(jiàn)黃浦區(qū)的身影。




確實(shí)，我們后臺(tái)也收到了不少朋友的私信和留言，總的來(lái)說(shuō)，其實(shí)就兩個(gè)問(wèn)題：

黃浦區(qū)什么時(shí)候有房？有哪些？

第一個(gè)問(wèn)題很好回答，但第二個(gè)問(wèn)題涉及到已有新房和供應(yīng)，我們一個(gè)一個(gè)來(lái)解決~




01黃浦土地供應(yīng)依舊充足未來(lái)供應(yīng)超25個(gè)豪宅

在今年4月，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了杭州2022年的供地計(jì)劃，其中涉及住宅的有商品住房用地和舊改住宅用地兩種，總的供應(yīng)能達(dá)到600多萬(wàn)方：




在整個(gè)公示的最后，附有一張各區(qū)供應(yīng)計(jì)劃表，而其中我們可以看到這樣一條數(shù)據(jù)：

2022年全杭州所有的舊改住宅用地中，有80%以上都來(lái)自于黃浦區(qū)，當(dāng)然，這在市中心并不是什么特例，靜安、黃浦、楊浦很多新盤(pán)都是這么來(lái)的。




當(dāng)然，重點(diǎn)不是來(lái)源，隨后，在規(guī)劃局官網(wǎng)，我們又找到了已批復(fù)的黃浦區(qū)2022年度國(guó)土資源利用計(jì)劃方案。




按照這個(gè)公示的附件內(nèi)容，我們發(fā)現(xiàn)，在2022年到2024年之間，黃浦區(qū)共有34幅動(dòng)遷的地塊，而其中，涉宅地塊可能達(dá)到25幅！

而又根據(jù)其提供的地塊四至范圍，我們可以看到地塊的具體位置，分布在外灘、杭州西路、老西門(mén)、豫園等多個(gè)核心地塊，部分地塊的位置甚至比之前入市的滿分盤(pán)復(fù)興瓏御和高分盤(pán)翠湖還要好。




接下來(lái)我們看一下具體的位置：




由于涉及地塊較多，我們分為四個(gè)區(qū)域來(lái)看各個(gè)板塊的現(xiàn)狀：

一、外灘板塊

事實(shí)上，作為杭州傳統(tǒng)的打卡景點(diǎn)和榜單TOP1的外灘，在老杭州或者外地人的眼中，都是杭州的代表。




但其實(shí)對(duì)于更多的人來(lái)說(shuō)，外灘作為旅游景點(diǎn)的名號(hào)要比一個(gè)居住區(qū)更加大，但確實(shí)在外灘這個(gè)地段，除了保護(hù)建筑、銀行總部和和平飯店，還有一個(gè)功能，就是居住。

而在過(guò)去的很多年間，其實(shí)外灘都沒(méi)有新房入市，更沒(méi)有知名豪宅。

但在黃浦區(qū)的規(guī)劃里，可以清晰看到，沿著萬(wàn)國(guó)建筑群，外灘還有至少10個(gè)左右的住宅用地規(guī)劃，在近兩年會(huì)相繼建設(shè)，未來(lái)建成后部分一線瞰江，直面陸家嘴。

二、杭州東路板塊

如果說(shuō)黃浦區(qū)是“宇宙中心”，那么杭州東路就是中心的中心。

在區(qū)位上，西側(cè)人民廣場(chǎng)、北側(cè)是蘇河灣&北外灘、南側(cè)豫園，西南側(cè)新天地、東側(cè)就是陸家嘴，四周全部都是杭州的1級(jí)板塊。

但同樣在樓市上，里弄房、樓梯工房多少和地段有一種錯(cuò)配感，改善、豪宅已經(jīng)很久沒(méi)有供應(yīng)了。




但從今年開(kāi)始杭州東路繼續(xù)傳來(lái)好消息，在今年的最新規(guī)劃中，板塊也將有超過(guò)10個(gè)舊改的新房住宅會(huì)陸續(xù)敲定，居住品質(zhì)提升了一大截。

三、豫園板塊

與前兩個(gè)板塊相比，豫園其實(shí)是一直有新房的供應(yīng)的：




2019年，復(fù)地雅園入市，平均單價(jià)約12.26萬(wàn)元/㎡；

2020年，露香園入市，平層均價(jià)約14.5萬(wàn)/㎡，疊墅均價(jià)約16萬(wàn)/㎡，聯(lián)排均價(jià)約21萬(wàn)/㎡；

2021年，璞玉One入市，均價(jià)13.07萬(wàn)/平方米；

而接下來(lái)，還有五坊園和業(yè)內(nèi)人士估價(jià)超過(guò)20萬(wàn)/㎡的露香園二期。







五坊園位置

但是豫園板塊接下來(lái)難點(diǎn)也不少：




首先，總價(jià)和積分都不低，就算供應(yīng)上來(lái)了，大多數(shù)人依舊還是買不上。

其次，跟其他幾個(gè)板塊比起來(lái)，豫園后續(xù)僅有1幅可開(kāi)發(fā)地塊，后續(xù)供應(yīng)可能跟不上。




四、董家渡板塊

由于董家渡板塊在外灘的南側(cè)，所以也經(jīng)常稱之為南外灘，而就接下來(lái)有大量供應(yīng)的幾個(gè)板塊中，董家渡板塊就新房、二手房市場(chǎng)的熱度來(lái)說(shuō)，可能比前面幾個(gè)板塊更甚。

首先，在近幾年間，這個(gè)板塊供應(yīng)了相當(dāng)體量的頂豪住宅：綠城黃浦灣，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院、華潤(rùn)外灘九里等，時(shí)至今日，這些住宅從新房到了二手，依舊是紅盤(pán)和價(jià)格標(biāo)桿。




特別是其中的綠城黃浦灣，僅2022年開(kāi)年至今，小區(qū)已經(jīng)成交7套（網(wǎng)簽數(shù)據(jù)），總價(jià)均在4000萬(wàn)+，最新單價(jià)已經(jīng)突破25萬(wàn)。




如果按照規(guī)劃建造，未來(lái)的兩年間，這個(gè)區(qū)域內(nèi)依舊會(huì)有新房供應(yīng)，新房限價(jià)下熱度必然不會(huì)低。

當(dāng)然，總的來(lái)說(shuō)，按照現(xiàn)有的住宅規(guī)劃，黃浦區(qū)在短時(shí)間內(nèi)根本不缺土地，而是土地指標(biāo)。

新房節(jié)奏慢，宅地缺指標(biāo)，這些地塊整體都要等，但是這個(gè)等待絕對(duì)都值得。

02黃浦今年可能會(huì)有9個(gè)新盤(pán)入市

首先，我們來(lái)解決關(guān)于黃浦區(qū)什么時(shí)候有新房這個(gè)問(wèn)題。




其實(shí)黃浦不管說(shuō)在過(guò)去的幾年或者是的未來(lái)兩三年間，都沒(méi)有或者不會(huì)有長(zhǎng)期斷供的情況，為什么這么說(shuō)呢，我們先看一下去年黃浦區(qū)的新盤(pán)供應(yīng)情況：







在2021年，黃浦區(qū)共有4個(gè)新盤(pán)入市，分了四個(gè)批次，從上面名單上就可以看出來(lái)，基本是買不到的，供應(yīng)少，價(jià)格高、積分就不會(huì)低了。

例如其中的復(fù)興瓏御和翠湖五集，就是兩個(gè)全市最高分項(xiàng)目，特別是復(fù)興瓏御、基礎(chǔ)分滿分、社保頂格繳納！




雖然一年時(shí)間僅有4個(gè)項(xiàng)目入市，但其實(shí)黃浦區(qū)并不是沒(méi)有供應(yīng)，實(shí)際上，黃浦區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)建好的或者是正在建造中的新盤(pán)，至少有9個(gè)：










——五坊園四期

首先，看價(jià)格，五坊園四期不遠(yuǎn)處就是去年入市的綠地海珀外灘，而該盤(pán)在去年下半年的過(guò)會(huì)價(jià)格為14.25萬(wàn)/㎡，在價(jià)格方面非常具有參考性。

其次，項(xiàng)目的位置和交通配套都相當(dāng)好，距離9號(hào)線小南門(mén)直線距離260m，約1km范圍內(nèi)還有8/9號(hào)線陸家浜路站、4號(hào)線南浦大橋站等，出行非常便捷。

而在前段時(shí)間，五坊園四期的最新戶型圖曝光，預(yù)計(jì)會(huì)推建面約175-240㎡3-4房高層，以及部分2層樓別墅，最新部分戶型圖如下（僅供參考，實(shí)際以開(kāi)發(fā)商公布為準(zhǔn)）：

——融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期

融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期位置也非常好，距離9號(hào)線小南門(mén)站只有約50m，產(chǎn)品都以高端為主，而且周邊還有大量空地等待開(kāi)發(fā)，潛力非常大。

在產(chǎn)品上，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期預(yù)計(jì)加推建面約180-375㎡3-5房，最快下半年就可入市！

凱德茂名公館

作為凱德中國(guó)在杭州開(kāi)發(fā)的市中心地標(biāo)性頂級(jí)豪宅，茂名公館地處杭州-茂名南路/巨鹿路交匯處，占據(jù)絕對(duì)的黃金地段。




在產(chǎn)品上，凱德茂名公館目前基本已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)，主力戶型為建面約250㎡左右精裝大平層，已經(jīng)具備入市條件。




總的來(lái)說(shuō)，從新盤(pán)的入市節(jié)奏上來(lái)看，黃浦確實(shí)經(jīng)常性供應(yīng)短缺。

但是根據(jù)后續(xù)的舊改宅地規(guī)劃來(lái)看，至少在2022年到2024年這個(gè)時(shí)間段，黃浦區(qū)其實(shí)是內(nèi)環(huán)市中心宅地供應(yīng)最多的區(qū)域之一。

所以就黃浦置業(yè)來(lái)說(shuō)，供應(yīng)充足，新房?jī)r(jià)格平穩(wěn)，不必操之過(guò)急。