如何看待杭州江北國家級新區(qū)？

時間：2023-10-18 21:18:02 | 來源：網(wǎng)站運營

時間：2023-10-18 21:18:02 來源：網(wǎng)站運營

如何看待杭州江北國家級新區(qū)？：當下，江北的壓力很大！

這可不是信口給出的結(jié)論，而是，隨著限售和限購的放開，市場上的劇烈反映，已經(jīng)有點“亂花漸醉”的意思了！

這邊廂，有人在無底線“砸盤”跑路：







那邊廂，更有人在瘋狂“拉高”：







就連同一個小區(qū)，也正在上演有人持續(xù)調(diào)價往上，有人迅速降價的魔幻一刻：







不僅如此，還有2000萬+的真實成交：







原本對于這個成交小區(qū)來說，這是每年都會有的慣例，卻在如今的當口，備受質(zhì)疑：







可以說，全杭州最“精分”的板塊，眼下真的非“江北”莫屬！

正因為如此，對于真正的江北市場和樓市價值，需要冷靜、客觀的分析。







緣起：一個被劃分為三六九等的板塊

事實上，江北當下的“亂”，來源于這7年以來，愈演愈烈的民間“觀念”對價值評估施加的影響力。

事實上，早期的江北新區(qū)剛成立之初，并沒有這么多的板塊之間的“繁文縟節(jié)”，但是隨著規(guī)劃的深入，連規(guī)劃部門可能都沒意識到，在“民間”會以此發(fā)揮，搞出這么多影響樓市交易的因素。

僅以“核心區(qū)”為例，7年來3個版本：

第一版江北核心區(qū)的四至：

東接長江與杭州老城、河西新城隔江相望；南接浦口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)隧道片區(qū)，西接老山國家森林公園，北接高新區(qū)；規(guī)劃范圍南至長江，西至七里河，北至沿山大道，東至定向河路、浦東路。







其中，尤其值得注意的是“北至沿山大道”，這意味著，最早一版核心區(qū)里，包含了幾乎整個國際健康城，直到老山，都是江北核心區(qū)所在。

不過，江北核心區(qū)的故事還沒有結(jié)束，再看看如今劃定的江北新區(qū)核心區(qū)：







范圍雖然擴大了，但是江北大道代替沿山大道成為北向區(qū)隔，第一版核心區(qū)里，原來屬于江北大道到沿山大道板的板塊，確認被開除了“核心籍”，所以導致以“江北大道”快速路為界限，以北區(qū)域的樓盤備受歧視。

去年，江北新區(qū)核心區(qū)，僅僅在上半年就去化超過7000套房源，但是和核心區(qū)一路之隔的江北大道以北，樓盤都賣得步履維艱。曾經(jīng)一度，某樓盤奮斗了一把，直接去網(wǎng)絡(luò)問政，來證明自己其實還有“核心籍”：







應該說，這個行為讓人心酸又好笑。

事實上按照第一版的范圍，這里確實是核心區(qū)；按照核心區(qū)包含的街道，這里也屬于這個核心區(qū)街道；但是偏偏因為第三版明確的核心區(qū)范疇，這里，就不是江北核心區(qū)。

以上這段看上去有點拗口的話，其實只解釋了一句話：從江北新區(qū)開始，“核心區(qū)”的作用被無限放大。甚至圍繞核心區(qū)，出現(xiàn)了“核中核”，“次核”等概念，還有“985、211”等板塊劃分模式。

甚至，開發(fā)商也不得不根據(jù)這份“民間價值觀”去精進自己的賣房說辭，經(jīng)常會有一個樓盤，以“核中核”自居，而對“次核”的競品樓盤輸出“鄙視鏈”。

而在二手房市場上，這份“鄙視鏈”的傳達，更是明顯：“核中核”勝于隧道口，隧道口又勝于青奧...

為什么有人敢拉高，因為小區(qū)距離“核中核”更近，未來宇宙中心預定，你愛買不買；為什么有人不惜一切代價要“砸盤”跑路，因為小區(qū)距離核中核稍遠，當年“選錯”，現(xiàn)在好不容易有機會及時止損。

盡管這些項目，互相之間的距離，僅僅是一腳油門、幾站地鐵的關(guān)系；而未來共享的配套，基本也是一腳油門、幾站地鐵的問題。

最關(guān)鍵的是，杭州江南主城長期影響房價的要素——學校，在江北事實上也是不存在的，目前，江北新區(qū)的大部分學校，都被一中包圓了，教育資源也是均衡的。

所以，核心區(qū)如今二手市場的千差萬別，主要來源，僅僅是人們的認知而已。







救贖：被低估的價值，有望重新回歸

就在杭州宣布全線放開限購之后，我還在擔心江北出現(xiàn)的大量房源釋放會引發(fā)不必要踩踏的同時，令一則重磅消息，卻顯然淹沒在大量的討論之中。

5月10日，市委常委、江北新區(qū)黨工委書記邢正軍帶隊調(diào)研浦口區(qū)，提出共建新主城的發(fā)展格局！







調(diào)研座談會現(xiàn)場，圖源：江北新區(qū)官網(wǎng)

會議重點如下：

① 要以提高站位認真落實省市一體化要求。深刻認識一體化是大勢所趨，是進一步激發(fā)兩區(qū)優(yōu)勢動能、增強輻射帶動力、突破發(fā)展瓶頸的必然要求。
② 要以務實舉措推進好一體化發(fā)展。明確牽頭領(lǐng)導和部門，早謀劃、早部署、早行動，通過建立健全協(xié)商溝通平臺和一體化工作機制，互通有無、提高效率，共享資源要素，實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)、招商引資以及社會事業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展。
③ 要以更高目標推進江北地區(qū)快速發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)上，用好國家級新區(qū)的“金字招牌”和自貿(mào)區(qū)創(chuàng)新平臺，結(jié)合浦口空間優(yōu)勢，促進更多研創(chuàng)經(jīng)濟落地萌發(fā)，互補互動，實現(xiàn)1+1＞2的疊加效應。

對于大家開始迅速的跟進解讀“江北新區(qū)到底是降格還是升格”的討論不同，我看到的則是更值得探討的一個問題：

小小的一片“核心區(qū)”尚可分三六九等，廣大的江北新區(qū)，甚至更廣闊的整個江北地區(qū)，這樣僅憑“觀念”的分級，是不是更加嚴重？

答案自然是肯定的。

比如說，同為“隧道口”的二手房國熙臺，按目前的鄙視鏈來看，“隧道口”的能級還是比較高的，比如說這輪限售放開，面對天量上市量，隧道口的潤錦城業(yè)主還有不少底氣漲價。

但是同為隧道口，僅僅因為隸屬于“城南中心”，并非“江北新區(qū)”，國熙臺多年二手房價格難有起色（*注：30000元/㎡開盤，6年漲幅僅7000元/㎡）：







同樣，備受煎熬的板塊，還有“五橋板塊”：

曾幾何時，長江五橋的一舉一動備受關(guān)注，從建設(shè)之初，幾乎全杭州的視頻UP主每周都要去一趟，報道它的最新動態(tài)，全網(wǎng)關(guān)于“五橋”的話題，至今一搜一大把，一橋之隔十幾分鐘，房價價差保守估計超過3萬/㎡+，讓開發(fā)商拿地、買房人拿房，都一度充滿信心。

誰知隨著五橋落實，盡管很多人實地體驗后表示從河西到江北終于十幾分鐘就能解決居住和工作的問題了，但是五橋板塊的樓市還是遭遇了多年的“溫吞”，為什么呢？

原因還是“浦口”還是“江北新區(qū)”的名分之爭：因為城南中心、五橋板塊都屬于“浦口區(qū)”，而不是“江北新區(qū)”。

而事實上我們看，這兩個板塊的綜合素質(zhì)如何？

1、城南中心：

交通：地鐵11號線貫穿內(nèi)部，加上這是一條已經(jīng)明確了“江北換乘王”規(guī)劃的地鐵，在江北只要距離這條地鐵近，就意味著江南江北軌交切換沒有難度，目前，11號線的時間表也出來了，預計2026年建成。

商業(yè)：浦濱路是城南中心的商辦布局，右邊就是研創(chuàng)園，矗立著高高低低的樓宇，有科研產(chǎn)業(yè)樓、有酒店、有候機樓等，城市界面觀感極佳；右邊布置有購物中心、酒店、文化場館、辦公樓、居住區(qū)等。其中，重磅商業(yè)體大悅城（商業(yè)）的建設(shè)時間表此前已曝光，預計在2024-2025年將建成。

教育：城南中心規(guī)劃建設(shè)1所高中、2所初中、3所小學及5所幼兒園，今年4月份，城南浙江的4號地配建幼兒園規(guī)劃已出，將打造1棟3層的9班幼兒園；另外，區(qū)域內(nèi)的小學與初中用地將合并，打造九年一貫制學校，辦學規(guī)模為小學18班、初中24班。







產(chǎn)業(yè)：一街之隔，就是江北的研創(chuàng)園。

2、五橋板塊：

交通：在建中的長江五橋2020年底通車，板塊內(nèi)地鐵10號線雨山路站（已開通）、11號線廟東站（待建）雙線地鐵環(huán)繞，貫穿江浦直達高新。同時可與地鐵3號線、4號線二期（規(guī)劃）等多條地鐵線路換乘，交通出行非常便捷。

商業(yè)：項目周邊最出名的配套是龍湖天街，此外，整個五橋還有至少3個商業(yè)中心，再加上原有已經(jīng)成熟的文德路商圈，板塊內(nèi)部并不缺生活配套。而且，通過五橋，20分鐘車程直達河西中心商圈萬達廣場、吾悅廣場、河西金鷹等大型商業(yè)綜合體，消費升級也更加便利。

教育：塊內(nèi)包含有明道中學、蘇杰小學、漢開書院、行知中小學、金陵中學、江浦實驗小學等眾多優(yōu)質(zhì)教育資源，可滿足家長的一站式教育需求。

更值得一提的是，五橋板塊在兩年前出臺了《杭州江北新區(qū)五橋沿線地區(qū)城市設(shè)計及規(guī)劃調(diào)整》，明確提出：為了確保五橋沿線建設(shè)符合環(huán)保要求，五橋沿線將不再新增居住用地。













也就是，即便眼下被嫌棄“非核心”，但是未來回過味來時，這個板塊未來其實基本已經(jīng)沒有什么住宅可售了。

另一方面，根據(jù)我從2015年江北成立新區(qū)至今，約7年對江北樓市的持續(xù)關(guān)注了解，“城南中心”以及“五橋板塊”的自住率，相對比較高。

也就意味著，這些板塊的上限，盡管目前很受“核心與否，江北新區(qū)與否”的觀念的影響，但是“自住性”是板塊下限的保障，這個下限并不低。

舉個簡單的例子：

案例一：今年第一季度，整個江北板塊樓市比較溫吞，但是城南中心的樓盤天悅錦麟，去化狀況一直比較突出，本平臺也報道過，核心區(qū)某樓盤一度把臨時展點設(shè)在“城南中心”的天悅錦麟“必經(jīng)之處”來攬客。

案例二：此前，五橋樓盤璀璨江山，推出3個級別的裝修包（非強制購買），其中B級包含三大件，但是據(jù)當時小區(qū)業(yè)主向我爆料，買包的業(yè)主不在少數(shù)，因為他們真的來?。ㄍ顿Y客沒必要再增加成本買三大件）。

正式基于如此，我欣喜的在前文提及的新聞報道中，看到了“價值正位”的可能。

畢竟，和江北核心區(qū)一街之隔，規(guī)劃資源的落地速度不遑多讓，且配套也全面升級，“城南中心”實屬沒必要因為“名分”的落差而長久被價值低估；另一方面，和河西一橋之隔，天然價差最高，未來住宅用地不再增加，五橋板塊也不應該因為名分的落差而至今翻身無望。







未來：國家新區(qū)規(guī)劃+浦口區(qū)空間，想象力還有...

事實上，以上只言片語，都算是個人淺見，而坊間對于江北新區(qū)、浦口區(qū)的合與分，很多觀點很有代表性：

比如說，對于城南中心與江核研創(chuàng)園的關(guān)系，“協(xié)同發(fā)展”是關(guān)鍵詞，也是期待：







比如說，對于五橋，可發(fā)展的潛力不止是連接河西，也可以成為杭州的聯(lián)動輻射外省的點：







當然，讓大家更加振奮的是，官微的回復，并未否認“合并”的論調(diào)：







國家新區(qū)規(guī)劃+浦口區(qū)空間，讓今年的長江以北，充滿了想象力，也在當下大家認為的“限售松綁”可能帶來的負面想象，加上不少信心；當江北不再被觀念所“割裂”，應該會有平等且更好的協(xié)同發(fā)展的未來。

當然，更重要的是，讓越來越多的江北業(yè)主，對未來有信心，讓價值回歸，再也就不必“精分”報價了！