土地開發(fā)分類

時(shí)間：2023-06-26 19:24:01 | 來源：營(yíng)銷百科

時(shí)間：2023-06-26 19:24:01 來源：營(yíng)銷百科

土地開發(fā)分類：　　土地開發(fā)包括將土地開發(fā)成農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般分為土地一級(jí)開發(fā)和土地二級(jí)開發(fā)。

　　(1)土地一級(jí)開發(fā)，是指政府實(shí)施或者授權(quán)其他單位實(shí)施，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土地整理、復(fù)墾和成片開發(fā)。

　　(2)土地二級(jí)開發(fā)是指土地使用者從土地市場(chǎng)取得土地使用權(quán)后，直接對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的行為。

　　土地開發(fā)程序

　　1.開發(fā)主體

　　土地一級(jí)開發(fā)工作主要由政府授權(quán)或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來完成，不管是包含農(nóng)地征轉(zhuǎn)用過程的土地一級(jí)開發(fā)，還是使國(guó)有土地由生地變熟地的土地一級(jí)開發(fā)，實(shí)施主體往往是政府授權(quán)的一級(jí)開發(fā)公司或土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

　　2.開發(fā)程序

　　(1)計(jì)劃編制

　　首先要根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應(yīng)計(jì)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃，來編制土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃。

　　(2)前期策劃

　　根據(jù)已編制的土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃，原土地所有者或使用者在征得縣(區(qū))人民政府和鎮(zhèn)級(jí)人民政府或上級(jí)主管部門同意后，向市級(jí)國(guó)土資源管理部門提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。市級(jí)國(guó)土資源管理部門受理申請(qǐng)并進(jìn)行預(yù)審，委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案。

　　(3)征詢意見和審批

　　市級(jí)國(guó)土資源管理部門會(huì)同相關(guān)部門，包括規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門，就土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見。

　　同時(shí)，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目涉及征用土地的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)劃和規(guī)劃有關(guān)手續(xù)分別向所在區(qū)(縣)政府提出征地申請(qǐng)，由區(qū)(縣)政府按規(guī)定程序辦理征地報(bào)批手續(xù)；涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的，向國(guó)土資源管理部門申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續(xù)。

　　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過委托或招標(biāo)的方式確定土地一級(jí)開發(fā)主體，并下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)，簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同。

　　(4)組織實(shí)施開發(fā)

　　土地一級(jí)開發(fā)主體首手進(jìn)行拆遷調(diào)查、評(píng)估，按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安置補(bǔ)償方案等等，并需經(jīng)過政府主管部門審查通過。與此同時(shí)，進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)的開發(fā)商要及時(shí)做出土地規(guī)劃方案，以核定土地性質(zhì)、使用功能、范圍、規(guī)模、開發(fā)強(qiáng)度等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。完成以上準(zhǔn)備工作，就可以針對(duì)地塊實(shí)施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。

　　(5)項(xiàng)目驗(yàn)收

　　土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目完成后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施，由市國(guó)土資源管理部門會(huì)同相關(guān)部門根據(jù)《土地一級(jí)開發(fā)合同》、計(jì)劃和規(guī)劃的批準(zhǔn)文件進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的建設(shè)用地，納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。

　　土地開發(fā)成本構(gòu)成

　　1.征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)

　　2.收購(gòu)、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用

　　3.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用

　　4.招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用

　　5.貸款利息

　　6.土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用；不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。

　　歸集與分配

　　各項(xiàng)費(fèi)用支出

　　企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，除能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在'開發(fā)成本——房屋開發(fā)'賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過'開發(fā)成本——土地開發(fā)'賬戶核算。分別按照'自用土地開發(fā)'、'商品性土地開發(fā)'等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁，進(jìn)行土地開發(fā)費(fèi)用的明細(xì)核算。

　　土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝費(fèi)的歸集與分配。

　　這些費(fèi)用，一般能分清受益對(duì)象，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象，借記'開發(fā)成本——土地開發(fā)'賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶，貸記'銀行存款'、'應(yīng)付賬款'等賬戶。

　　配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配

　　2，配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配。

　　配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進(jìn)行，也可能不同步進(jìn)行，所以其費(fèi)用歸集的方法有以下兩種情況：

　　(1)與土地開發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，能夠分清受益對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，借記'開發(fā)成本——土地開發(fā)'賬戶，貸記'銀行存款'等賬戶；分不清受益對(duì)象時(shí)，應(yīng)先通過'開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)'賬戶歸集，待配套工程竣工時(shí)，再按一定方法，在有關(guān)受益對(duì)象中進(jìn)行分配。

　　配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用

　　(2)與土地開發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，一般可先通過'開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)'賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時(shí)，再轉(zhuǎn)入'開發(fā)成本——土地開發(fā)'賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時(shí)結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)這類配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本(或預(yù)算成本)在土地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時(shí)，借記'開發(fā)成本——土地開發(fā)'賬戶，貸記'預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)'賬戶。實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用通過'開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)'賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對(duì)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。

　　開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配

　　3.開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配。

　　企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用先通過'開發(fā)間接費(fèi)用'賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的，由'開發(fā)間接費(fèi)用'賬戶轉(zhuǎn)入'開發(fā)成本——土地開發(fā)'賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門，其費(fèi)用直接計(jì)人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)。