預(yù)告登記

時(shí)間：2023-07-02 06:51:02 | 來源：營銷百科

時(shí)間：2023-07-02 06:51:02 來源：營銷百科

預(yù)告登記：從上述各國關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍來看，除日本的預(yù)告登記適用于保全物權(quán)和保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)外，德國、瑞士及我國臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記只適用于保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。之所以存在上述差異，是因?yàn)槿毡久穹ㄔ谖餀?quán)變動(dòng)上采取債權(quán)意思主義，物權(quán)的變動(dòng)僅因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)未經(jīng)登記的，在實(shí)體上已經(jīng)發(fā)生效力，但不發(fā)生對(duì)抗第三人的效力。為保全這種實(shí)體上已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)，使其具有對(duì)抗效力，法律遂允許權(quán)利人進(jìn)行預(yù)告登記。而德國、瑞士及我國臺(tái)灣地區(qū)民法在物權(quán)變動(dòng)上采取形式主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)非經(jīng)登記，不發(fā)生效力，因而只能存在對(duì)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，不可能存在對(duì)保全物權(quán)的預(yù)告登記。

在我國，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)應(yīng)采取模式，盡管理論上有不同的看法，但學(xué)者們均不主張采取單純的意思主義。因此，我國創(chuàng)設(shè)的預(yù)告登記制度，其范圍自不適用于保全物權(quán)，而只能適用于保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。對(duì)此，有人認(rèn)為，可以預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)包括：

（1）轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)；

（2）消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)；

（3）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的請(qǐng)求權(quán)；

（4）附條件或附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

也有人認(rèn)為，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)包括：根據(jù)合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)法院的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)政府的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)以及遺產(chǎn)分割等方面的請(qǐng)求權(quán)。這些請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)具有一個(gè)共同的特征，即請(qǐng)求發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)必須是可以納入登記的物權(quán)。目前，從物權(quán)法專家建議稿及物權(quán)法草案征求意見稿來看，雖然都承認(rèn)了預(yù)告登記，但規(guī)定也有所不同。例如，王利明教授主持的《物權(quán)法專家建議稿》第31條規(guī)定：'當(dāng)事人在房屋預(yù)售買賣中，可以自愿辦理預(yù)售登記。房屋所有人違反房屋預(yù)售登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無效。房屋預(yù)售登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記內(nèi)容不符的，以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準(zhǔn)。'梁慧星教授主持的《物權(quán)法草案建議稿》第35條規(guī)定：'為保全一項(xiàng)目的在于移轉(zhuǎn)、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，可將該請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記。''預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，可以附條件，也可以附期限。'《物權(quán)法（征求意見稿）》第19條規(guī)定：'債權(quán)人為了限制債務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn)，保障其將來取得物權(quán)，有權(quán)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。'

上述第一種規(guī)定將預(yù)告登記僅局限于商品房預(yù)售登記顯然過于狹隘，不利于保護(hù)權(quán)利人的利益，而后兩種規(guī)定又過于模糊，不利于實(shí)踐操作。因此，應(yīng)當(dāng)盡量將預(yù)告登記的適用范圍予以明確，使預(yù)告登記能真正涵蓋需要保全的請(qǐng)求權(quán)，以發(fā)揮預(yù)告登記制度的應(yīng)有功能。預(yù)告登記應(yīng)適用于下列情形：

（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)；

（2）附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；

（3）有關(guān)的特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等。

考慮到我國社會(huì)主義公有制的性質(zhì)及土地所有權(quán)歸國家與集體所有的現(xiàn)狀，對(duì)國有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，也可以適用預(yù)告登記。目前，我國已有地方法規(guī)對(duì)預(yù)告登記的適用范圍作了規(guī)定，可資借鑒。例如，《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第29條規(guī)定：'有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：（一）預(yù)購商品房的；（二）約定優(yōu)先購買權(quán)的；（三）約定回購房屋的；（四）約定通行權(quán)的；（五）為保全約定的其他涉及房屋的請(qǐng)求權(quán)的。當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交合同書或者房屋所有權(quán)人的承諾書。'